南鐵南站電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 台南買屋買地林森之愛景觀美妝三房車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1098 萬 (含車位價)
參考單價：26.75 萬/坪
地址：台南市東區林三路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：林森之愛愛
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：41.05 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.12 坪
附屬建物面積：4.62 坪
共同使用：12.31 坪
土地面積：2.96 坪
樓別/樓高： 10樓 / 16樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2200 元/月
鄰近學校：大同國小，忠孝國中
鄰近公園：體育公園
生活機能：崇德市場，全聯
附近交通：火車
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優異：位於台南市東區核心，鄰近大同國小與忠孝國中，學區資源穩定。 2. 生活機能便利：崇德市場、全聯超市及體育公園均在附近，交通可達火車站，通勤與日常採買方便。 3. 格局實用：41.05 坪（含車位）擁有三房兩廳兩衛，搭配高樓層（10F/16F），採光與視野俱佳。 4. 新穎裝潢：宣稱全新設計裝潢，買方可縮短入住時間，減少自備裝修的 hassle。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏長：建物距今已 32 年，在台南市場屬於舊廈，可能影響部分銀行的貸款成數與條件。 2. 單價水準：考量屋齡因素，每坪 26.75 萬的參考單價偏高，需斟酌是否有溢價。
機會 (Opportunities)	1. 教育需求穩定：東區學區在台南市場持續受到重視，有利於未來租賃或轉手。 2. 停車便利：總坪數已包含車位，解決了舊社區常見的停車難題，增加實惠度。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：屋齡加上貸款年限可能超過銀行審批上限（通常為 70-75 年），對中高齡買家或高額貸者較不利。 2. 維護成本：隨著屋齡增長，未來公共設施整修或大規模維修費用可能增加，且轉手時新屋競爭壓力較大。

物件評論

此物件對於重視學區資源、通勤便利性以及希望立即入住的買家來說，具有一定的購買價值。其最大的賣點在於東區核心地段與包含車位的高樓層格局，加上全新裝潢省去了裝修時間與成本，能迅速滿足家庭居住需求。然而，考量到建物已有 32 年屋齡，且單價約在每坪 26.75 萬，建議您仔細評估自身貸款條件是否受限於屋齡限制，並確認該社區的公共基金提存狀況及未來維修計劃。若您以自住為主而非短期投資增值，此物件值得列入優先看房的名單。