市政府  安平買屋 / 安平買房 - 台南買屋買地『獨家房源』『市政府』市政阿曼3改2平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1668 萬
參考單價：39.99 萬/坪
地址：台南市安平區永華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：市政阿曼
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：41.71 坪 (包含車位面積)
主建物面積：17.88 坪
附屬建物面積：3.5 坪
共同使用：20.33 坪
土地面積：3.91 坪
樓別/樓高： 13樓 / 22樓
屋齡：3 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2591 元/月
鄰近學校：私立慈濟高中附設國中、慈濟國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：俗俗的賣.傳統市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於安平永華路市政特區，鄰近市政府，區域發展潛力與保值性佳。 2. 屋況新穎：屋齡僅 3 年，屬於新成屋或次新大樓，外觀維護狀況良好，減少維修困擾。 3. 樓層視野：13 樓位於中高低區段中間，既擁有良好景觀通風，又避開高處強風與低樓層隱私問題。 4. 停車便利：總坪數已包含車位，且為坡道平面式車位，在繁忙市政特區中屬稀缺資源。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單位價格偏高：參考單價近 40 萬/坪，需檢視該價格是否已充分反映房屋實際使用面積與格局。 2. 格局異動風險：原始為 3 房改為 2 房，可能涉及內部隔間牆體變動，影響未來銀行估價或轉手流通性。 3. 管理費負擔：月付約 2,591 元的管理費，對於自住家庭而言是一筆長期固定支出。 4. 道路音響：鄰近永華路主幹道，低樓層易受車流噪音影響，但此房源為 13 樓，噪音疑慮較低但仍需確認。
機會 (Opportunities)	1. 投資回報：市政特區租賃需求穩定，適合作為首套房或出租投資標的。 2. 生活機能完善：鄰近傳統市場與學校，滿足日常採買與子女教育需求，提升居住便利性。 3. 空間靈活性：改造成 2 大臥室雙衛浴格局，更適合家庭成員共同生活或作為居家辦公空間。
威脅 (Threats)	1. 法律合規性：室內隔間變更是否通過主管機關審核若未明示，可能面臨被認定違建風險。 2. 市場波動：房地產景氣循環可能影響資產增值速度，需評估長期持有利潤。 3. 未來轉手難度：已改格局的戶別在銀行貸款審議上可能較嚴格，潛在買家族群較窄。

物件評論

此物件位於台南安平市政特區核心地段，建築新穎且擁有車位與高樓層視野，具備極佳的自住舒適度與區域保值潛力，尤其適合看重生活機能與空間品質的購屋者。然而，「三房改二」的格局變動是關鍵考量點，買家務必在簽約前確認該改建是否經過合法核准，以免影響後續銀行貸款核貸或未來轉手價格。若確認屋況合法且單價符合預算，這是一筆值得列入優先考慮的交易標的。