渡輪站透天  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 楠梓鼓山買房西子灣渡輪站面寬12米高投報整棟釋出

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4880 萬
參考單價：30.45 萬/坪
地址：高雄市鼓山區長安街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 28房(室) 10廳 10衛 4陽台 5廚房
總坪數：160.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：160.27 坪
土地面積：51.72 坪
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：鼓山國小中山大學
鄰近公園：四海之家歷史紀念公園
生活機能：鼓山渡輪站鼓山公有市場
附近交通：捷運西子灣站輕軌駁二蓬萊站
面臨路寬：9米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段與交通優越：位於鼓山區西子灣核心，鄰近捷運西子灣站、輕軌駁二蓬萊站及鼓山渡輪，交通樞紐位置具極高人流與觀光潛力。商業使用彈性大：土地為第三種商業區，容積率與建蔽率條件允許規劃旅店、長照或高坪數套房，商業價值高於一般住宅。現有現金流穩定：現況已規劃為 28 間雅房加上一樓店面，具穩定租戶與租金收入基礎，買後即有產出。土地條件方正：臨路寬度 9 米雙向道，面寬達 12 米，無道路持分問題，有利於建築整合或翻修規劃。
劣勢	屋齡偏老：建物落成已約 46 年，銀行核貸成數可能受限，且需考量結構安全與公共設施老化維護成本。價格門檻較高：總價近 5,000 萬，對於非投資客的一般購屋者而言，資金壓力大，且單坪參考價在該區屬高檔。缺乏車位配套：註明不含車位，在觀光熱區可能影響租戶吸引力，後續需額外尋找或解決停車問題。居住品質一般：目前格局為雅房與小套房，採光通風及隱私性較差，若轉作高端旅店需投入高額整修費用。
機會	觀光產業開發潛力：鄰近駁二、真愛碼頭、中山大學，適合重整為特色民宿或商務旅館，符合區域發展趨勢。都市更新可能：老舊公寓位於核心地段，未來若參與危老重建或都更，土地價值將大幅提升。政策補助適用：如規劃成立長照中心或青年社會住宅，可能爭取相關政府資源與稅賦減免。
威脅	法規變動風險：商業區轉作住宿用途需符合特定法規，若面臨土地使用管制加嚴，可能影響收益預估。市場景氣波動：高度依賴觀光人潮與長租需求，若區域旅遊動能衰退或空屋率上升，出租率將受直接衝擊。鄰避設施效應：作為公寓改建，若鄰居多為住宅用戶，在經營旅店或餐飲時可能遭遇抗爭或噪音糾紛。