採光三改二房  竹北買屋 / 竹北買房 - 永慶同星｜華興區舞墨採光三改二房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2300 萬~~1860 萬 (含車位價)
參考單價：46.02 萬/坪
地址：新竹縣竹北市國盛街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：舞墨
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：43.922 坪 (包含車位面積)
主建物面積：22.061 坪
附屬建物面積：3.052 坪
共同使用：12.7 坪
車位坪數：6.109 坪
土地面積：4.707 坪
樓別/樓高： 2樓 / 13樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3530 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：新社國小、竹北國中、竹北高中
生活機能：新社市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具競爭力：總價一千八百多萬在竹北屬低門檻，適合預算有限的首購或換屋族。 2. 學區資源佳：鄰近新社國小與知名高中，滿足學齡家庭需求，學區價值穩定。 3. 空間運用彈性：現況三改二格局寬敞，未來可依家庭成員增加狀況改回三房。 4. 採光通風良好：雙衛浴皆有開窗設計，能有效降低潮濕與異味問題。 5. 生活機能完整：鄰近華興商圈與市場，交通連接國道一號與 68 快速道路，通勤便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層較低：位於 2 樓，可能面臨隱私不足、噪音較大及採光易受前方建物阻擋之疑慮。 2. 車位型式：採用坡道機械式車位，對於大型車輛或習慣一般平面停車者可能較不便。 3. 坪數含車位：總坪數包含車位後，室內實際居住坪數相對縮水，需仔細評估空間分配。 4. 結構變動風險：標榜「三改二」及「露台增建」，可能存在違章建築疑慮，影響未來貸款或過戶。
機會 (Opportunities)	1. 低總價入主學區：若竹北房價趨穩，此類具性價比的房子具備長期持有意義。 2. 居住機能升級：可利用現有彈性空間規劃居家辦公室或老人房，提升生活品質。 3. 周邊開發潛力：華興特區與周邊商圈持續發展，未來區域整體價值有上升空間。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：增建部分若被認定為違建，可能面臨拆除或罰款風險，亦會影響轉手速度。 2. 市場波動：升息循環與房市行情變動可能影響資產流動性。 3. 低樓層折價：隨著屋齡增長，低樓層單位通常較易跌價或較難脫手。 4. 車位價值：機械式車位在二手房市交易中的吸引力不如平面車位。

2. 物件評論

評估結論：值得列入考慮，但需審慎確認法令風險。

此物件對於預算有限且重視子女學區的家庭而言，是一項高性價比的選擇。主要理由在於總價在竹北地區偏低，且能享有華興商圈與完善學區的配套資源。然而，買房者必須將「三改二」格局與「增建露台」的合法性納入首要考量。建議在簽約前務必確認該處分是否有違建認定，以免未來產生法律糾紛或轉手困難。若您對低樓層無強烈排斥，並能接受機械式車位的不便，此屋確實是進入竹北學區房的不錯跳板。

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