五甲商圈,五甲公園  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 推薦高雄房仲福誠高中【大地坪】透天四樓店住-投資-自住-收租

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1630 萬~~1580 萬
參考單價：54.69 萬/坪
地址：高雄市鳳山區福安二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 3衛
總坪數：28.89 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.89 坪
土地面積：23.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：騎樓方便停車

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：五福國小,福誠國中,福誠高中
鄰近公園：五甲公園
生活機能：五福市場,五甲商圈,媽祖港橋黃昏市場
附近交通：捷運R5前鎮高中站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能使然：位於高雄鳳山五甲精華區，鄰近學區（五福國小、福誠高中）與商圈（五甲、自強夜市），生活機能極強。空間利用率高：雖登記坪數為 28.89 坪，但實坪約 90 坪，7 房 3 衛的配置適合大家庭或作為分租用途。交通網絡發達：鄰近捷運 R5 前鎮高中站、中山高，且規劃中的捷運黃線 Y21 站點，未來交通便利性可望提升。性價比潛在高：總價 1,580 萬，參考單價約 54.69 萬/坪，在該區域屬於低單價區，若考量實際使用坪數，單價更具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡與維護成本：屋齡達 45 年，屬於老宅，可能面臨管線老舊、結構安全等隱憂，翻新或維修預算需列入考量。產權坪數落差：登記坪數與使用坪數差距巨大（約 28.89 坪 vs 90 坪），銀行估價可能僅以登記坪數為準，需準備高額頭期款。無車位配套：標示車位為「其它」且不含在面積內，鳳山舊區停車困難，需額外規劃停車問題。店住合一性質：雖用途為住家用，但描述提及店住合一，可能影響部分買家對居住品質的觀感，或影響貸款額度。
機會 (Opportunities)	交通建設利好：隨著捷運黃線（Y21 站）未來興建，該區域房產價值有望隨公共建設完成而提升。租屋市場穩健：鄰近多所學校與通勤熱區，7 房配置極具出租潛力，適合追求穩定現金流的投資客。更新改造潛力：若買家有能力進行整修，將老屋翻修為現代化透天或分割出租，可能增加未來轉手溢價空間。
威脅 (Threats)	貸款融資風險：銀行可能不採信增建部分坪數，導致貸款成數不足，買家需準備較多現金；且老屋可能影響貸放成數。法令違建風險：增建部分若被認定為違建，未來可能面臨拆除或課稅問題，雖現狀默許，但政策變動屬潛在風險。市場流通性：老舊透天在二手市場的受眾較窄，若遇房市下修正，流動性可能不如新成屋。結構隱患：45 年屋齡若未進行耐震評估，地震或其他天候影響下的安全風險較高。

2. 物件評論

是否值得購買：視買家需求而定，適合「投資收租」或「有足夠預算翻新」的買家；不適合追求低維護成本的新成屋偏好者。

主要理由：

此物件位於五甲極精華地段，生活機能與學區優勢明確，且低單價提供了較高的資金進場門檻。然而，核心風險在於屋齡過老與坪數認定落差。45 年屋齡意味著後續可能需投入鉅額的結構補強或設備更新費用，而登記坪數與實際使用坪數的巨大差距（28.89 坪對 90 坪）極大影響銀行貸款計算，買方需確認頭期款是否充足。若您具備充足的現金流量，並計劃以「多房出租」策略獲取穩定租金回報，此物件的高坪效將是顯著優勢；但若追求自住舒適度且不希望承擔老屋維護風險，則建議謹慎評估或轉尋較新案源。