竹市東區學區大面寬店  東區買屋 / 東區買房 - 新竹東區三民學區大面寬置產店面A 桃竹苗買賣房麥帥

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2580 萬~~2380 萬
參考單價：61.28 萬/坪
地址：新竹市東區自由路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：38.84 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.86 坪
附屬建物面積：1.68 坪
共同使用：9.3 坪
土地面積：8.33 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：26 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段與學區加持：位於新竹東區自由路商圈，鄰近巨城商圈及三明星級學區，人流量與區域價值穩定。 2. 稀缺性大面寬：A、B 店面合併後總面寬達 13 米，對於招牌展示或空間規劃具極高優勢。 3. 即期租金收益：目前已有租約（偉士牌機車行），買方接手即可獲得穩定現金流，降低持有期間的損耗。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 26 年，可能面臨外牆、管線維護或內部翻新需求，需預留修繕預算。 2. 門檻與流動性：總價 2380 萬元對於個人購置門檻較高，且商業不動產轉手難度通常高於住宅。 3. 未含車位：坪數與價格皆不包含停車位，對部分租戶或訪客便利度略有影響。
機會 (Opportunities)	1. 空間改造潛力：因面寬優勢，適合規劃為體驗店、展間或餐飲業，可提升單位租金收益。 2. 抗通膨屬性：在利率波動環境下，不動產具備保值功能，且穩定租約可提供現金流抵銷部分貸款壓力。
威脅 (Threats)	1. 電子商務衝擊：實體店面面臨網購競爭，若無法找到合適業種，長期租約維持度可能受影響。 2. 經濟環境風險：景氣波動可能導致租客退租或需降價求租，進而影響投資報酬率。 3. 老屋折舊：隨著時間推移，建築體價值自然折舊，若未及時維護，可能影響銀行估價與貸款成數。

物件評論

對於此物件是否值得購買，取決於您的資金規劃與投資目的。若您是尋求長期置產收租的投資者，並且能接受老屋的潛在維修成本，此物件值得考慮。其核心優勢在於「黃金地段」與「穩定租金」的結合，三民學區與商圈機能的加持，確保了區域的基本需求。此外，13 米的大面寬屬於稀缺資源，具備較高的市場辨識度與改造彈性。

然而，若您考量的是投資報酬率的極致化或短期獲利，則需謹慎評估。26 年的屋齡代表著未來可能需要投入一筆維護費用，且商業房產的流動性相對較低，進場後不易快速脫手。總價近 2400 萬元的門檻也意味著您需確保現金流足以支撐貸款本息與後續修繕開銷。建議在簽約前務必確認租約細節（如租期、違約責任）及房屋結構狀況，以確保投資安全。