竹市東區大面寬店面  東區買屋 / 東區買房 - 新竹東區三民學區大面寬置產店面B 桃竹苗買賣房麥帥

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2280 萬~~2080 萬
參考單價：62.13 萬/坪
地址：新竹市東區自由路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：33.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.97 坪
附屬建物面積：1.11 坪
共同使用：8.4 坪
土地面積：7.08 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：26 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與學區加持：位於新竹東區自由路，屬商業核心商圈且鄰近三民明星學區，人流穩定。面寬稀缺性高：店面大面寬設計（A+B 合併達 13 米），視覺效果佳，招牌展示面積充足，有利品牌行銷。租金收益穩定：目前已有承租戶（偉士牌機車行），具備即時現金流，降低空置風險。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：26 年舊建物，可能影響銀行貸款成數或期限，且未來需留意公共設施更新。無車位配置：周邊雖有停車空間，但本物件不含車位，對部分需要進出便利性之客群（如醫療、餐飲）可能構成不便。交易複雜度高：B 店面需與隔壁 A 店面合併出售，若鄰戶產權整合失敗，單獨使用價值會大打折扣。
機會 (Opportunities)	商圈持續升值潛力：巨城商圈延伸效應，隨著周邊都市更新，商業地價長期具看好空間。多元經營彈性：臨街店面可用於零售、診所或辦公室等多種用途，承租族群廣泛。租金調漲空間：現有租約屆滿後，若經適當裝修或整修，有機會在原址談較優條件之新租戶。
威脅 (Threats)	電商與市場變遷：實體零售業受線上購物衝擊，若無法轉型成體驗型消費或服務業，可能面臨租約不續。合併失敗風險：買方資金若不足以同時併購 A、B 兩戶，將導致面寬優勢消失，價值大幅折損。建築老化風險：屋齡接近 30 年，未來老舊公寓重建或危老條例適用性需詳查，影響長期持有心態。

2. 物件評論

購買建議：適合具備高額資金與整合能力的長期置產者

是否值得購買： 此物件對於尋求核心區資產配置且具備併購資金的投資者而言，具備相當高的收藏與置產價值；但對於單一資金有限或需依賴銀行高成數貸款的買方，風險較高。

主要理由：

地段不可複製：新竹東區自由路屬成熟商圈，三民學區帶來的穩定人潮，配合距離巨城商圈僅 12 分鐘步行範圍，長期來看抗跌性強，是少數兼具生活機能與商業價值的標的。
稀缺條件：7.8 米面寬在老舊店面中極為罕見，若成功併購隔壁 A 店面形成 13 米大面寬，將具備極佳的招牌展示性，對於品牌形象建立至關重要。
潛在風險需評估：26 年屋齡可能導致融資貸款條件較為嚴格，且「須與 A 店面合併」為交易關鍵門檻。若您無法負擔併購成本或難以與隔壁屋主達成共識，此物件的投資價值將大幅減損，因此建議在簽約前務必先確認鄰戶出售意向與價格，避免資金被凍結於非理想產物上。