東區買屋 / 東區買房 - 小東路｜天闕景觀電梯美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：560 萬
參考單價：27.3 萬/坪
地址：台南市東區小東路 246號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 2廳 1衛
總坪數：20.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：13.63 坪
附屬建物面積：2.78 坪
共同使用：4.1 坪
土地面積：1.41 坪
樓別/樓高： 20樓 / 25樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立東光國小
鄰近公園：小東公園
生活機能：小東市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	交通便利與生活機能：位於台南東區核心，鄰近國道一號交流道，通勤效率高；樓下即為全聯福利中心，且步行可達南紡購物中心、兵仔市及後甲市場，生活採買極度便利。學區優勢：隸屬市立東光國小學區，教育資源完善，對於有家庭規劃的買家具有吸引力。樓層視野： 20 樓位於高樓層（總樓層 25 樓），采光與通風條件較佳，隱私性與景觀通常優於低樓層。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡已達 30 年，屬於老舊電梯大樓，外觀與公共設施可能相對陳舊。坪數配置：總坪數約 20.51 坪，規劃為 1 房 2 廳 1 衛，對於需要多房間的家庭較為狹小，空間靈活性受限。車位不足：資料明確標示不包含車位，購屋者需另行尋找或租賃車位，增加額外持有成本。
機會 (Opportunities)	投資回報潛力：因學區與商圈效應，該物件的出租市場需求通常穩定，適合作為置產或收租金用途。裝潢改造空間：雖屋齡老舊，但高樓層且格局明確，若買家願意投入裝修費用進行現代化翻新，可提升居住品質與轉手價值。低門檻購屋：總價約 560 萬（依市價推估）在該區域對於首購族而言，門檻相對較新成屋為低。
威脅 (Threats)	貸款風險： 30 年屋齡可能影響銀行核貸成數或年限，購屋者需預先確認銀行對老舊建物之放款條件。市場折價效應：隨著時間流逝，較新社區的產品力會逐漸超越此類老舊大樓，未來轉手時可能面臨競爭壓力。維護成本：隨著建物老化，公共設施維修頻率增加，可能會導致管理費上漲或需要參與大額修繕工程。

物件評論

購買建議：適合作為首購或投資標的，但需評估自身需求。

此物件位於台南東區核心地帶，擁有極佳的生活機能與交通優勢，且具備學區加持，對於追求便利性或有子女教育規劃的家庭具有相當吸引力。特別是高樓層的設計提供了良好的居住環境，能彌補部分屋齡帶來的不足。然而，30 年屋齡代表著未來潛在的維護成本與轉手折舊風險，加上不包含車位以及空間坪數較小（20.51 坪），對於需要長住或人口成長的家庭來說可能稍顯局促。

結論： 若您尋求的是「地點優先」且能接受老舊建築的現狀，或主要目的是為了學區與投資出租回報，這是一個值得考慮的選擇；但若您重視新房質感、車位便利性以及長期的空間彈性，則建議多比較同區域的新成屋產品。購屋前務必親自至現場確認大樓管理維護狀況及貸款可行性。