東區買屋 / 東區買房 - 夢時代平實特區全棟整新車庫透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1988 萬~~1788 萬
參考單價：67.19 萬/坪
地址：台南市東區裕農路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 4衛
總坪數：26.61 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.61 坪
土地面積：22.53 坪
樓別/樓高： 11樓 / 13樓
屋齡：52 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：復興國中、復興國小
鄰近公園：精忠公園
生活機能：後甲黃昏市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：夢時代平實特區全棟整新車庫透天

以下針對編號 1194732 的物件進行買房者視角之深入分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點極優：位於東區裕農路，鄰近夢時代、平實特區，地緣價值高且流通性佳。 2. 機能完善：緊鄰精忠公園、黃昏市場，且為復興國小、復興國中學區，滿足生活與教育需求。 3. 格局罕見：5 房 4 衛配置適合多代同堂或大戶家庭；另有獨立車庫，在市中心極為難得。 4. 現況良好：標榜全棟整新，買入後無需立即投入大量裝修費用，居住品質可即刻提升。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：建於約 52 年前，雖有整新，但潛在維修風險（如管線老舊）仍需注意。 2. 貸款年限受限：屋齡較高可能影響銀行貸款成數與年限，購屋者需準備更多自有資金或面臨較短繳款期。 3. 單價不低：每坪約 67.19 萬的價格，對於近 50 年屋齡之建築而言偏高，需評估是否溢價。
機會 (Opportunities)	1. 區域升值潛力：平實特區持續開發中，隨著周邊交通與設施完善，長期保值與增值空間可觀。 2. 稀缺性產品：市中心擁有大坪數且含車庫之住宅供給稀少，若家族擴增或需靜謐居家環境，此物件具備不可替代性。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高單價與老舊屋齡可能壓縮潛在買家範圍，未來轉手時可能面臨去化時間較長。 2. 法規變數：極高樓層（標榜透天卻達 13 樓）若涉及建築執照性質差異，需確認後續使用權限或增建合法性風險。

2. 物件評論

此物件適合「在地置產」且重視生活便利與學區資源的家族買家，整體而言具備購買價值，但需審慎評估財務條件與建筑細節。

主要理由如下：

核心資產保值：位於夢時代周邊平實特區，屬台南熱銷地段，即便屋齡稍長，土地與位置價值仍能支撐房價底層邏輯。
功能性強：5 房配置加上獨立車庫，完全滿足多人口家庭的居住需求，且在該區域同價位中極難找到替代品。
成本效益需斟酌：鑑於每坪近 67 萬之單價及 52 年屋齡，購屋者務必確認銀行房貸成數是否可貸足額，並建議聘請專業工安人員進行結構檢測，以確認「整新」後仍無隱藏性工程問題。若預算許可且確認建築合法性，此為值得入手的優質住家；若過度依賴高槓桿購屋，則需三思。