東區買屋 / 東區買房 - 崇德樓中樓華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~788 萬~~768 萬
參考單價：34.38 萬/坪
地址：台南市東區崇德十二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：文化香榭
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：22.34 坪 (不含車位面積)
主建物面積：13.55 坪
附屬建物面積：4.44 坪
共同使用：4.35 坪
土地面積：3.34 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2709 元/月
管理描述：每季
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：崇明國小.崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園.文化中心
生活機能：崇德市場.崇義黃昏市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於台南東區崇德路生活圈，鄰近全聯、小北百貨，生活機能極佳。 2. 交通與公共設施：鄰近巴克禮公園及文化中心，休閒空間充足；鄰近多條幹道，通勤便利。 3. 教育資源豐富：對口崇明國小、崇明國中，學區穩定，適合有子女的家庭。 4. 格局實用性高：樓中樓設計能有效利用 22 餘坪的空間，實現 3 房 2 廳配置，空間利用率理想。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：屋齡已達 35 年，可能面臨管線老化、結構檢測需求高，且貸款年限可能受限。 2. 頂樓問題：位於 7 樓（總樓層 7 樓），夏季隔熱較差，若防水工程不佳可能有漏水隱憂。 3. 無車位：總坪數未包含車位，東區停車位難尋，需額外考慮租車位成本與找車的便利性。 4. 空間侷限：22.34 坪要容納 3 房 2 廳，室內面積相對緊湊，大型家俱擺設可能有壓迫感。
機會 (Opportunities)	1. 租售需求穩定：鄰近商圈與學校，出租租金支撐力強，適合投資收租用途。 2. 房價門檻低：單價約 34.38 萬/坪，相較東區新案物價較親民，是進入核心區域的低门槛選擇。 3. 翻新增值潛力：屋內裝修空間大，透過重新裝潢可提升居住品質及未來轉手吸引力。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：老舊華廈在二手市場流通性較差，未來出售時可能面臨買方壓價。 2. 維護成本增加：隨著屋齡增長，公共設施維修費用（公設費、大修基金）有上漲趨勢。 3. 政策與貸款風險：高齡房屋可能影響銀行貸款成數，或受政府老屋重建政策變動影響。

物件評論

這件「崇德樓中樓華廈」對於預算有限但重視生活機能與學區的購屋者而言，具備相當的吸引力。其最大優勢在於位於東區核心生活圈，擁有完善的市場、商圈及學區資源，且樓中樓設計在有限坪數下提供了三房二廳的實用性，非常適合剛成家或需照顧子女的家庭使用。

然而，必須謹慎考量的是35 年屋齡與頂樓屬性。作為買方，建議在簽約前務必聘請專業驗屋師針對天花板（漏水風險）及結構進行詳細檢測，並確認社區儲金狀況是否充裕以應對老舊維護成本。此外，由於無附贈車位，需預留一筆預算尋找鄰近的私人停車場或評估停車需求。若能接受老屋特性並將重點放在「地段價值」與「生活便利性」，此物件仍值得列入優先考察範圍。