中西買屋 / 中西買房 - 河樂廣場旁整新採光3房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~498 萬~~488 萬
參考單價：16.52 萬/坪
地址：台南市中西區尊王路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：29.539 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.511 坪
附屬建物面積：1.588 坪
共同使用：3.44 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：協進國小、文賢國中
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：水仙宮市場
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南中西區市中心，鄰近河樂廣場與海安商圈，生活機能極佳。 2. 總價門檻低：總價僅 488 萬，對於中興地區而言進入門檻較低，適合預算有限者。 3. 室內格局實用：戶型為 3 房 2 廳 2 衛，即便坪數不大但房間數量多，適合大家庭或出租使用。 4. 狀況良好：標榜整新，意味著入住前無需再投入大筆裝修資金。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 42 年，銀行核貸年限可能受限，且未來老舊公寓維護成本需考量。 2. 樓層問題：位於 5 樓中的 4 樓，若無電梯對高齡者或推嬰車較不友善，亦會影響部分買家意願。 3. 土地權屬特殊：注明為「仁愛之家土地」，可能涉及土地使用權益限制，需確認產權轉移的具體方式。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益穩定：鄰近學校與市場，承租需求高，適合投資客作為收租資產。 2. 購屋成本優勢：在核心地段的低總價物件，若未來區域更新或重劃，可能有增值潛力。 3. 自住性價比：對於注重通勤便利但不希望背負高額房貸的買家，是切入市中心的好機會。
威脅 (Threats)	1. 融資難度：老舊公寓配合特殊土地權屬，銀行對該物件的貸款成數或審核可能較嚴格。 2. 轉手流動性：無電梯老公寓在未來市場上可能較難脫手，買家群體受限於體力與預算。 3. 產權法律風險：特殊土地性質若未釐清，可能影響後續產權繼承或處分權利，需謹慎查證。

物件評論

此物件屬於典型的「低總價核心區」選擇，整體而言適合預算有限、注重地理位置或投資收租的買家，但需具備風險意識。

購買建議： 若您計畫自住的預算較彈性，且銀行核貸不成問題，這是一個可以入手的標的，因為其生活機能與交通優勢在台南市中心非常罕見。然而，由於屋齡已達 42 年且涉及特殊土地（仁愛之家）權屬，強烈建議您在簽約前務必確認銀行融資條件是否受限。若您希望完全掌控產權未來或避免貸款複雜度，請事先諮詢不動產專家或代書，釐清土地使用權益的細節後再行決定。