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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~868 萬~~798 萬
參考單價：24.26 萬/坪
地址：台南市南區萬年二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 2廳 1衛 1陽台
總坪數：32.89 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.61 坪
附屬建物面積：1.35 坪
共同使用：15.93 坪
土地面積：6.42 坪
樓別/樓高： 13樓 / 15樓
屋齡：8 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1653 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：省躬國小
鄰近公園：灣裡公園
生活機能：灣裡菜市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢	購屋成本與居住品質兼備：總價 798 萬、單價約 24.26 萬，在南區屬於合理水平；13 樓高層視野佳，採光通風良好。即期入住便利：精品裝潢且傢俱全送，省去裝修時間與額外成本，適合忙碌或怕麻煩的買方。空間配置優化：原二房改一房設計，大幅提升客廳使用面積，對單身者或小家庭而言空間感更寬敞。管理維護優良：8 年輕屋齡、24 小時管理及低廉的管理費（1653 元/月），居住品質與持有成本平衡得好。交通便利：一層六戶配三部電梯，尖峰時段等待时间短；鄰近 86 號快速道路，通勤效率高。
劣勢	房數配置限制：僅有一間臥室，未來若家庭結構增加（如生小孩或照顧長輩），可能無預備空間，需考慮長遠居住需求。車位資訊待釐清：資料顯示不含於坪數中且未明確標示是否含於總價，購屋者需確認車位是免費附贈、需另行購買或需租賃，以避免額外預算支出。建物型態標記：系統登記為「公寓」，但具備電梯與管理費，此分類可能涉及稅務差異或貸款條件不同，需確認產權登記細節。流通性受限：一房單位買家族群較窄（主要鎖定單身或空巢族），未來轉手時的接盤對象可能不如多房單位廣泛。
機會	區域發展潛力：位於舉喜重劃區，隨著周邊開發成熟，居住環境與生活機能將持續優化。投資出租效益：鄰近省躬國小、灣裡公園及便利商店，容易吸引學生或附近工作的租屋族群，租金回報率穩定。通勤優勢加值：靠近快速道路與全聯等商圈，對在台南科學園區上班的上班族具高度吸引力，需求性強。
威脅	市場行情波動：房市價格受景氣影響可能回調，若買在高點將壓縮資產增值空間。同區供給競爭：南區新成屋與中古屋供量不少，需評估此案相較於周邊新建案的硬體競爭力是否足以支撐價格。一房市場波動：在總體房市低迷時，單一房產可能面臨流動性降低的風險，變現速度可能不如多房住宅。