八大學區新竹大樓  東區買屋 / 東區買房 - 培英麗池電梯★3房+車位㊣體育場/孔廟旁

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1688 萬~~1598 萬 (含車位價)
參考單價：40.73 萬/坪
地址：新竹市東區培英街地圖
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：40.29 坪 (包含車位面積)
主建物面積：22.13 坪
附屬建物面積：4.65 坪
共同使用：13.51 坪
車位坪數：4 坪
土地面積：6.75 坪
樓別/樓高： 2樓 / 7樓
屋齡：26 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：其它
車位描述：1樓平面層
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
管理描述：年繳9000
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：東園國小培英國中
鄰近公園：麗池公園孔廟體育場
生活機能：竹蓮市場
附近交通：體育場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區極佳：位於新竹東區核心，鄰近麗池公園、孔廟及體育場，且擁有東園國小、培英國中及多所高中職的優質八大學區資源。生活機能便利：靠近竹蓮市場、食品路與學府路商圈，交通樞紐（後站轉運站）近在咫尺，至園區僅需 10 至 15 分鐘車程。居住品質優良：為電梯華廈，樓層位置（2/7 樓）适中，採光通風俱佳。擁有獨立一層一戶的隱私性，且包含一個平面車位，對有車家庭吸引力高。空間規劃實用：室內坪數達 40.29 坪（含車位），3 房 2 廳 2 衛格局寬敞，適合家庭長期居住。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較老：屋齡已達 26 年，未來可能面臨設備老化或修繕基金增加的狀況。房價落差明顯：標示參考單價 40.73 萬/坪，總價 1598 萬，但中介說明中提及該區域曾有成交紀錄為 1350 萬，現售與歷史成交價差距約 248 萬，需確認增值原因。市場競爭壓力：同齡或新成屋物件若價格相近，買家可能會傾向選擇較新的建築。
機會 (Opportunities)	議價空間：說明中指出「屋主決心要賣」，代表賣方意願強烈，在談判總價或付款方式上可能會有較大談話空間。車位稀缺性：在同一區域內，包含電梯與平面車位的物件相對稀有，保值潛力存在。改造潛力：若買家能接受舊宅風格，可透過室內裝修打造現代化居住環境，提升自身居住滿意度。
威脅 (Threats)	估值風險：若周邊房價未如預期上漲，以 1598 萬購入後可能面臨短中期資產縮水風險。貸款年限影響：26 年屋齡加上買家年齡，未來申請房屋貸款時可能會受到年限或利率調整的影響。後續維護成本：隨著屋齡增加，共同管理費或大額修繕支出可能增加，需預留長期預算。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但強烈建議議價後購入

此物件位於新竹市東區極為成熟的核心生活圈，兼具優質學區、完善生活機能與交通便利性，對於重視子女教育及通勤時間的家庭來說，地段價值非常高。特別是包含電梯與車位的配置，在該區域屬於稀缺資源，能滿足改善型住戶的實際需求。

然而，主要缺點在於售價與歷史成交價存在顯著差距（ listings 1598 萬 vs 說明中提及成交 1350 萬）。作為買方，不建議直接接受現行標價。由於賣方顯示出強烈的出售意願，建議您以此價格落差為談判籌碼，將總價壓低至接近或低於歷史實價水準（約 1400 萬上下）再行考慮。若能成功議價，結合其無可取代的學區與交通優勢，這將是一筆具長期持有價值的資產；反之若堅持高價，則可能壓縮未來的獲利空間或流動性。

問與答

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永慶趙大

趙鴻毅(仲介，收取服務費)

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新竹清華店加盟店

經紀業名稱: 捷報不動產仲介經紀有限公司

證號: (99)竹市字第 000065 號

捷報不動産-新竹清華店協理
★★★【趙鴻毅(趙大)】★★★
㊣新竹仲介績優資深不動產經紀人
▲經歷：信義房屋區主管、永慶不動產店長、
房仲公會副理事長、全國特優店店東
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公司地址：新竹市光復路二段314號(清華大學轉運站對面)

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