新竹雅寓八大學區  東區買屋 / 東區買房 - 【賀成交】八大學區麗池3房★後站計畫旁㊣俗

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：588 萬
參考單價：26.02 萬/坪
地址：新竹市東區東大路一段地圖
格局： 3房(室) 2廳 1衛
總坪數：22.6 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.6 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：東園國小培英國中
鄰近公園：麗池公園
生活機能：竹蓮市場
附近交通：新竹火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活機能極佳：位於新竹東區核心，鄰近八大學區、火車站及麗池公園，交通便利且生活機能成熟（包含竹蓮市場、巨城百貨等）。採光與格局規劃潛力：前方可見無建築物阻擋，通風採光條件好；權狀登記未扣除梯間和陽台坪數，室內使用坪效高。空間規劃靈活：三房兩廳設計適合家庭自住或分割成套房出租，資金運用彈性大。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高與無電梯：屋齡達 46 年屬於老舊公寓，無電梯可能影響未來居住便利性與轉手流動性。衛浴設施不足：三房僅配一衛，對於多口之家或多人共住時，早晚尖峰使用可能較為緊迫。格局長條狀限制：說明中提到格局屬狹長型，可能對部分空間動線規劃造成影響。
機會 (Opportunities)	區域開發增值潛力：鄰近後站計畫區，若未來基礎建設落實，房價與租金收益有望提升。投資租賃市場：靠近園區、學校及轉運站，學生族或上班族租客需求穩定，適合出租自用兩相宜。低總價切入：相較同區域其他新案，此屋以總價 588 萬即可取得核心地段三房，門檻相對較低。
威脅 (Threats)	價格與成交資料落差：說明中提到先前曾以 435 萬成交，但當前標價為 588 萬，兩者差距顯著，需釐清是不同屋主、新屋況還是市場波動所致，以免高點進場。老屋維修風險：隨著屋齡增加，管線老化與公共設施損壞的維修成本可能隨時間遞增。貸款與轉手限制：部分銀行對於超過一定屋齡的公寓提供貸款成數較低，且未來在二手市場銷售時，競爭者多為同類型老舊建物。

物件評論

是否值得購買： 值得留意，但建議積極議價並進行實地勘驗。

主要理由： 此物件最大的賣點在於其核心地段與極高的實用坪效，對於重視交通、學區或尋求投資收租的買方來說，是少數能入手的低總價三房選擇。然而，屋齡 46 年屬於老舊公寓，居住舒適度與長期維護成本需納入考量。

最值得商榷的是價格合理性。賣方說明中提及此前有以 435 萬成交的紀錄，但當前標價為 588 萬，增幅約 35%，這在資訊上造成了落差。作為買者，您有相當大的議價空間，建議以此歷史成交價或同區域類似公寓行情作為谈判依據。若您願意投入預算重新整理室內裝潢並解決老屋結構問題，此物件能透過改造提升居住品質與資產價值；若追求即期入住且不想處理繁雜維修，則需慎重考慮。

問與答

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永慶趙大

趙鴻毅(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 捷報不動產仲介經紀有限公司

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★★★【趙鴻毅(趙大)】★★★
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▲經歷：信義房屋區主管、永慶不動產店長、
房仲公會副理事長、全國特優店店東
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