金山透天店面投資套  東區買屋 / 東區買房 - 【賀成交】金山角間店面投套★投報率高㊣1店10套

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3588 萬
參考單價：49.99 萬/坪
地址：新竹市東區金山街地圖
格局： 10房(室) 1廳 11衛
總坪數：71.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：59.28 坪
附屬建物面積：12.49 坪
土地面積：25.11 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與格局優異：位於金山街角間，雙面臨路且為大面寬 6 米，採光通風良好。自建結構穩固：地主自建房宇，屋齡雖已 21 年但外觀新穎，結構應較佳。現金流穩定：目前持續滿租中，規劃為 1 店加 10 套投套房，具備即時的租金收入潛力。停車優勢：配自有車庫且鬧中取靜，周邊停車便利性高。
劣勢 (Weaknesses)	產權與用途混雜：登記用途為「住家用/透天厝」，但實際經營為店面投套，涉及違建或使用分區問題風險。價格落差疑點：標題提及已以 3220 萬成交，現行參考單價卻高達 3588 萬，需釐清是否同一物件或價格虚漲。屋齡與維護：21 年房齡接近大修周期，且 71.77 坪內含 10 房 11 衛，水電管路負載與維護成本可能較高。空間密度過高：單間套房坪數狹小，可能會影響租戶的長期穩定度。
機會 (Opportunities)	議價空間大：屋主標註「價格可談」，且參考過往成交價，買方有條件以接近 3200-3400 萬區間洽談。投資回報率：若以低總價取得高收益物件，在東區成熟的商業環境下，投報率具吸引力。區域發展：新竹市東區生活機能成熟，鄰近餐飲與金融服務，承租需求相對穩定。
威脅 (Threats)	貸款成數風險：非純住宅用途之投資物業，銀行承貸利率與成數可能較低，需自籌較高款項。法規變動風險：住家變店面使用若有相關稽查或違章拆除疑慮，將影響租金收益與產權價值。租約穩定性：滿租中不代表未來續租無虞，若房客提前退租，重新招租的閒置成本需納入評估。

2. 物件評論

此物件對於「投資型購屋者」而言具有一定的吸引力，但並非適合自住購買。

是否值得購買： 建議在釐清價格與法規風險後，謹慎考慮。

主要理由：

資金門檻與效益：總價近 3600 萬屬於高單價投資案，雖目前有現金流支撐，但需確認銀行放款成數是否符合您的資金規劃。若貸款不成，自備款需求將大幅提高。
法規合規性為核心風險：產權用途為「住家」卻作為「店面」分割出租，存在行政處分或違建拆除的隱憂，這會直接影響資產價值與未來轉手難度，務必在簽約前確認使用執照與實際狀況。
價格驗證必要：標題顯示曾以 3220 萬成交，但現標價為 3588 萬，落差約 360 萬。買方應以此成交價作為強力議價依據，避免直接接受現行參考單價，並確認此為否同一筆產權或新裝修導致增值。

綜合而言，若您擅長處理租務管理且對法規風險有承受度，此標的具獲利潛力；若以自住為主或無法承受高財務槓桿與法律疑慮，則不建議輕易入手。

問與答

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