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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3680 萬
參考單價：63.45 萬/坪
地址：新竹市東區東美路地圖
格局： 5房(室) 2廳 3衛
總坪數：58 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51 坪
附屬建物面積：7 坪
土地面積：83 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：33 年
法定用途：住工用
形式/類型：住辦/ 透天厝
車位：庭院式

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：建功國小建功國中培英國中
鄰近公園：建功園道公園
生活機能：新源市場
附近交通：仁愛國宅
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於新竹市東區核心，近竹科、清交大，交通便利（國道一、三及 68 快速道路），通勤時間短。 2. 生活機能強：鄰近建功國小與培英國中雙學區，周邊有新源市場及愛買等購物資源。 3. 空間規劃佳：透天邊間採光通風好，擁有挑高客廳、5 房大格局，並附帶庭院式車位。 4. 土地潛在價值：土地面積達 83 坪，符合重劃條件時可申請重建，未來擴建空間達 150 坪以上。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已達 33 年，內部管路、結構或裝修可能需更新，隱含潛在維修成本。 2. 產權複雜性：土地位於乙種工業區（住工用），雖可申請建築線，但稅率、貸款條件或社區公約可能與純住宅不同。 3. 坪數落差需注意：建物使用面積 58 坪與土地面積 83 坪需確認是否有共同使用部分或非計入坪數。
機會 (Opportunities)	1. 重建增值空間：若有意願與資金進行改建，可打造符合現代需求的超大住宅或工作室。 2. 多功能用途：具備「住辦」性質，適合需要居家辦公、創業或中小企業自用的家庭。 3. 投資回報：鄰近科技園區與交通樞紐，出租需求穩定，具長期置產潛力。
威脅 (Threats)	1. 政策風險：政府對廠辦違規使用查核趨嚴，若未符合住工規定可能影響居住品質或產生糾紛。 2. 市場波動：高總價物件（3680 萬）受景氣與利率影響較大，流動性較低戶產品慢。 3. 環境因素：工業區周邊可能會有重型車流或噪音干擾，且 33 年房產若結構受損修復成本高。

物件評論總結

是否值得購買： 此物件適合有特定需求（如居家辦公、計劃重建）或看好東區長遠發展的買家，對於單純追求低維護成本的新成屋家庭而言需謹慎考量。

主要理由：

地點與學區優勢：新竹市東區近竹科與交通路網，配合建功雙學區，基礎保值性強，無論自住或投資皆有吸引力。
價格與坪效比：單價約 63.45 萬/坪在該區域具競爭力，且附帶庭院與邊間採光優勢，使用空間大於坪數。
彈性與風險並存：「住工用」特性提供了重建或商用的想像空間，但屋齡 33 年代表潛在整修投入不低，且需注意工業區產權的相關法規限制。建議買家購前務必確認學區資格適用性及房屋結構安全評估報告。

問與答

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永慶趙大

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★★★【趙鴻毅(趙大)】★★★
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▲經歷：信義房屋區主管、永慶不動產店長、
房仲公會副理事長、全國特優店店東
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