東區買屋 / 東區買房 - 河樂廣場旁整新大套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~558 萬~~288 萬
參考單價：20.78 萬/坪
地址：台南市東區尊王路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛 1陽台
總坪數：13.86 坪 (不含車位面積)
主建物面積：9.9 坪
附屬建物面積：0.52 坪
共同使用：3.44 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：協進國小、文賢國中
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：水仙宮市場
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格親民：總價僅 288 萬，為東區低門檻入場選項。位置優越：緊鄰河樂廣場與海安路商圈，生活機能成熟。裝修狀況：內裝已整新，買後可較少投入資金即入住。學區資源：鄰近協進國小、文賢國中，吸引家庭或租賃需求。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高： 42 年屋齡屬老舊公寓，外觀與公共設施可能較為陳舊。樓層因素：位於高樓層（約 4 至 5 樓），且未見電梯標示，進出不便。坪數較小：僅 13.86 坪，格局為大套房，居住空間感有限。產權複雜性：註記為「仁愛之家土地」，可能涉及特殊土地使用或轉讓限制。
機會 (Opportunities)	區域發展：河樂廣場與海安路周邊持續更新，區域價值有提升潛力。租賃需求：鄰近商圈與學校，自住、出租皆具吸引力，租金回報率可能穩定。資產配置：低總價物件在市場波動時具有較高的抗跌性。
威脅 (Threats)	貸款限制：高屋齡及特殊土地性質，極可能導致銀行估價困難或無法核貸，需自行確認購屋資金。流通難度：類似產權複雜的老舊公寓，未來轉手賣相可能不如新大樓。維護成本： 42 年建築之管路、防水等潛在隱患，可能需額外維修預算。

2. 物件評論

是否值得購買：適合特定買家，但需先確認貸款可行性。

此物件位於台南東區核心地段，擁有極具競爭力的低總價優勢，對於預算有限的一購族或單純追求租金回報的投資者來說，是一處相當具有吸引力的標的。其整新過的內裝與便利的生活機能（如市場、公園、商圈）能迅速滿足生活需求，且河樂廣場周邊的發展趨勢對房價有一定支撐力。

然而，最大的關鍵在於「42 年屋齡」配合「仁愛之家土地」的特殊產權狀態。這可能會導致銀行評估風險較高，甚至影響貸款成數或核貸資格。因此，在決定購買前，強烈建議您先攜帶資料與銀行確認貸款細節，並檢視相關產權登記文件以排除隱憂。若您能以現金或高成數資金購入，此物件的高性價比將使其成為極具價值的選擇；反之若依賴長期低利貸款，則需慎重考慮潛在的融資風險。