土城區方正邊間公寓  土城買屋 / 土城買房 - 430 近土城國中【公寓】中央路三段281巷23弄19號5樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：990 萬
參考單價：27.75 萬/坪
地址：新北市土城區中央路三段 281巷 23弄 19號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113正164220
法院別：新北法院
投標日：115/04/30
保證金：198 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：35.68 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.34 坪
附屬建物面積：6.34 坪
土地面積：12.14 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

加蓋格局描述：第5層頂層：61.95，持分全，合計：61.95㎡
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1379727 的法拍屋物件資料，從買房者角度進行分析與評估：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格具吸引力：總價 990 萬，參考單價約 27.75 萬/坪，在土城區屬於低價入門，尤其適合預算有限的買家。地段潛力：位於土城區中央路三段，鄰近土城國中，生活機能與學區需求穩定。專業協助：由具備律師、代書背景的法拍專業團隊執行，對於產權與法律風險的把關相對有保障。現況點交：目前為空屋且無人居住，拍定後可直接點交，減少了強制拆除或驅離租客的時間成本。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：44 年屋齡，可能涉及管線老舊、水電老化或結構問題，未來維修成本較高。樓層條件：頂樓五樓無電梯，對長輩、小孩或行動不便者不便，且頂樓易有隔熱或漏水風險。增建面積大：總坪數雖為 35.68 坪，但增建面積達 18.74 坪（約佔一半），若屬違建可能面臨拆遷風險或無法估列價值。貸款限制：高屋齡且無電梯公寓，銀行核貸條件可能較嚴格，甚至要求高比例自備款。
機會 (Opportunities)	投資報酬：若作為投資出租，低總價可獲得較高的租金回報率。舊屋重建：若社區有都更或危老重建潛力，低價進場可獲較高資產增值空間。政策補助：未來若有老屋修繕或無障礙住宅改造補助，可評估申請以改善居住條件。
威脅 (Threats)	貸款風險：銀行對老舊公寓鑑價可能偏低，若自備款不足可能面臨資金缺口。稅費成本：法拍屋雖有免稅優惠，但仍需注意稅籍未清償問題或潛在的稅務成本。市場流動性：高屋齡公寓在二手市場轉手相對困難，若需轉手可能需長期持有。隱憂未明：雖然聲明非海砂或凶宅，但實際居住體驗或結構隱疾仍需親自確認。

2. 物件評論

總結：適合投資客或現金購屋者，家庭自住需慎重考量。

是否值得購買： 若您具備足夠自備款或現金購屋能力，且對土城學區或舊屋投資有信心，此物件值得列入考量的標的。其單價優勢明顯，提供了較低的入市門檻。然而，若您需要依賴銀行高成數貸款，或家中成員包含行動不便者，則此物件的樓層與屋齡問題可能帶來實質困擾。

主要理由：

價格落差大：990 萬的價格在該區域提供了顯著的價格優勢，尤其第二拍後價格調整較佳，具備投資空間。
產權狀況清晰：經專業法拍團隊評估，無海砂屋、輻射屋或凶宅記錄，且為空屋點交，降低了法律糾紛風險。
潛在隱憂需排除：鑑於增建面積比例極高（18.74 坪），且屋齡近半世紀，建議買家務必確認增建合法性及水電管線狀況，並預留維修預算。

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