鶯歌豐采人生庭院1樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 龜山房屋仲介鶯歌豐采人生庭院一樓三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1688 萬
參考單價：52.75 萬/坪
地址：新北市鶯歌區中正三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：豐采人生
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：32.003 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.11 坪
附屬建物面積：1.283 坪
共同使用：7.61 坪
土地面積：11.54 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：20 年
法定用途：其他
形式/類型：住辦/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1300 元/月
鄰近學校：二橋國小尖山國中
鄰近公園：尖福公園
附近交通：新北客運
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房屋買方分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間規劃實用：三房二廳兩衛的配置，對小家庭或三代同堂相當友善。 2. 生活機能完善：鄰近二橋國小與尖山國中，滿足學區需求；靠近尖福公園與市場，生活便捷。 3. 持有成本較低：管理費每月 1300 元，長期持有經濟壓力相對較小。 4. 總價具彈性：總坪數 32 坪，在鶯歌地區提供三房的大空間選擇，總價 1688 萬對比新建案可能具有價格優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層條件限制：位於一樓，可能面臨採光不足、潮濕、噪音或隱私較少等問題。 2. 屋齡與型態：屋齡 20 年，未來可能涉及整修或貸款評估差異；型態標註為「公寓 (住辦)」，非純住宅。 3. 停車規劃不明確：資料顯示不含車位，雖提及門口庭院方便停車，但需確認是否為合法私有或僅為社區共用。 4. 價格單價：單價約 52.75 萬/坪，在 20 年屋齡的公寓市場中，單價並非偏低。
機會 (Opportunities)	1. 居家環境改造：一樓庭院若有規劃使用空間，可作為綠化或休憩區，提升居住品質。 2. 區域發展潛力：鶯歌區鄰近新北市區，若未來交通或商業更新，長期持有價值有提升空間。 3. 租金收益：三房格局適合租給有小孩的家庭，或作為中長期租屋，具穩定收租潛力。
威脅 (Threats)	1. 法律與稅務風險：「用途：其他」與「住辦」標籤需高度留意，可能影響房屋貸款成數、稅務計算或日後轉手對象。 2. 轉手流動性：一樓老公寓在二手市場較常見，未來賣家可能對樓層與停車有疑慮，流動性較電梯大樓差。 3. 環境因素：一樓易受雨季影響，需確認防水措施是否完善，避免日後維修成本高。

2. 物件評論

綜合建議：有條件可買，但需謹慎核實細節

此物件對於重視空間規劃與學區的家長來說，是一個值得深入考察的選擇。三房兩衛的設計在 32 坪的坪數中相當寬敞，加上學校與公園近在咫尺，確實能滿足家庭生活需求，且管理費低廉也是加分項。

然而，購入前務必確認以下兩點關鍵風險：第一，關於「住辦」與「用途：其他」的登記狀態，建議確認是否影響住宅貸款資格及未來稅負；第二，關於一樓停車，需確認庭院停車是否涉及違反社區規約或違建問題，以免後續糾紛。若價格能透過議價反映樓層與屋齡缺點，並排除法律疑義，則具購買價值；否則建議保留至樓層較佳或用途單純的住宅。