三重國小捷運 大3房
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台北房仲小玉 三重國小捷運 大3房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：850 萬
- 參考單價：122.13 萬/坪
- 地址：
新北市
三重區
長興街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 2房(室) 1廳 1衛 1廚房
- 總坪數：6.96 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：5.75 坪
- 附屬建物面積：1.21 坪
- 土地面積：4.08 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 5樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
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詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 交通與生活機能極佳：距離三重國小捷運站僅約 220 公尺，鄰近三和夜市、正義公園及三重國小，生活非常便利。 2. 價格門檻低：總價 850 萬在新北市屬於較低門檻，對於預算有限但需要 3 房格局的小家庭或首購者來說，入手難度較低。 3. 租屋潛力佳：鄰近學校與捷運站，加上格局實用，作為投資出租的標的具有穩定租金收益潛力。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高：屋齡約 44 至 45 年，屬於老舊公寓，後續可能面臨管線老舊、漏水等維修問題。 2. 高單價與坪數落差：登記坪數僅 6.96 坪，但銷售說明稱使用約 20 坪，單價高且兩者落差巨大，可能影響銀行貸款成數與估值。 3. 居住便利性低：位於 5 樓（頂樓）且無電梯，對於長輩或未來轉手給高齡買家來說，爬樓梯是重大負擔。 |
| 機會 (Opportencies) | 1. 都市更新潛力：該區域為都市更新熱區，若未來能推動改建，房產價值可能大幅成長。 2. 格局改造空間：內部加蓋空間若能合法化或重新規劃，可提升居住舒適度與實用性。 3. 學區優勢：緊鄰三重國小，對有就學需求的家庭而言，具備學區房價值。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 违建風險：登記面積與實際使用面積極大差異（約 6.96 坪 vs 20 坪），極高機率涉及違建，未來可能面臨被拆除或無法貸款的風險。 2. 貸款限制：高屋齡公寓可能受限於銀行貸款年限或成數，購屋者需準備更多自備款。 3. 轉手流動性低：頂樓無電梯的老舊公寓，長期來看較不易轉手，流動性較新成屋或電梯大樓差。 |
二、物件評論
此物件適合「投資」或「賭都市更新」的買方，不建議作為長期自住首選。
主要理由如下：
- 價格與風險不成正比：122 萬/坪的單價對於 40 年以上的老公寓而言偏高，且登記面積與銷售使用面積落差過大，存在違建拆除風險，可能影響後續產權安全與貸款。
- 居住動線不佳：位於 5 樓無電梯，隨著時間推移，房屋老舊後將更不利於高齡者居住，未來 resale（轉售）時競爭力較弱。
- 地段與學區優勢：唯一的亮點在於極佳的捷運與學區資源，若您的目標是短期收租或看好該區都更潛力，則值得考慮；但若是為了長期舒適居住，建議優先尋找電梯住宅或屋齡較新的物件。
建議您在決策前，務必確認該屋的違建狀況，並諮詢銀行關於老屋貸款的成數與年限限制，以評估財務負擔。
問與答
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卓玉苹(仲介，收取服務費)
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經紀業名稱: 翃福不動產經紀有限公司
證號: (110)登字第389636
您好，我是台北房仲小玉，目前在住商不動產服務，主要負責中山/大同/松山區域。平常除了帶看與成交，我也花很多時間研究社區環境、生活機能與實際成交案例，希望能讓客戶不只看到房子本身，而是清楚想像未來的生活樣貌。
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