敦化國中學區華廈  松山買屋 / 松山買房 - 台北買賣房子敦化國中學區華廈

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4780 萬
參考單價：105.78 萬/坪
地址：台北市松山區南京東路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：琴韻園
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：45.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：34 坪
附屬建物面積：6.77 坪
共同使用：4.42 坪
土地面積：9.37 坪
樓別/樓高： 2樓 / 7樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：民生國小.敦化國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：台北小巨蛋捷運站.松山火車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	學區資源優質：擁有敦化國中學區資格，且鄰近民生國小，對於重視子女教育或未來轉手價值的買家極具吸引力。居住空間寬敞：45.19 坪的總坪數在台北市區屬於大坪數格局，3 房 2 廳 2 衛的配置適合小家庭長期居住。交通樞紐便利：鄰近台北小巨蛋捷運站與松山火車站，通勤與往返其他縣市相當便捷。周邊生活機能佳：擁有傳統市場與社區公園，日常生活採買與休閒活動便利。
劣勢	屋齡較高：48 年的屋齡接近 50 年，可能面臨設施老舊、管線更新或外觀陳舊的問題。樓層位置低：位於 2 樓，可能受到街道噪音、隱私性不足或採光較差影響，且易受潮濕影響。缺乏車位：總坪數不包含車位，在台北市停車不便，購車族需額外尋找停車位。單價不低：近 106 萬/坪的單價對於近 50 年屋齡的華廈而言，已包含學區溢價，性價比需仔細斟酌。
機會	改建或重劃潛力：此地段具備一定的開發價值，若社區有整合重劃機會，可能帶來資產增值。裝潢改造空間大：老屋具備大幅改裝空間，可依個人喜好打造理想家居環境，創造使用價值。學區租金需求：即便不自住，學區需求穩定的前提下，未來作為投資收租標的仍具吸引力。
威脅	銀行貸款限制：銀行對高齡住宅通常會縮短貸款年限或降低貸款成數，可能影響購屋者的資金規劃。未來轉手流動性：隨著屋齡增長，未來在二手市場可能較難與新成屋競爭，轉手週期可能拉長。維護成本增加：老舊社區可能需面對公共設施維修或提撥公共基金的需求增加，長期持有所需成本需納入考量。

物件評論

此物件非常適合「重視子女教育且計畫長期居住」的家庭。其最大的亮點在於敦化國中學區資格以及 45 坪的大坪數格局，搭配松山車站與小巨蛋捷運站周邊的成熟交通優勢，生活機能極佳。然而，48 年的屋齡與 2 樓的低樓層是必須面對的現實，這意味著後續的維修成本、居住舒適度（如採光與噪音）以及銀行貸款條件都可能不如新屋理想。

如果您預算充足且能接受老屋裝潢，或對該地段與學區有高度依賴，這是一筆值得考慮的交易；但若您的購屋優先考量為貸款年限、新舊程度或停車便利性，則建議多比較同區其他屋齡較新的物件。