大同國小商辦  東區買屋 / 東區買房 - 未來台南捷運藍線！東區獨特地段超大辦公空間台南買屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1500 萬
參考單價：20.67 萬/坪
地址：台南市東區大同路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：72.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：54.17 坪
共同使用：18.4 坪
土地面積：5.45 坪
樓別/樓高： 15樓 / 22樓
屋齡：36 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 辦公
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理描述：15214元/季繳
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：大同國小
鄰近公園：大恩公園
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 現金流穩定：目前已有租約，提供被動收入，適合尋求現金流的投資型買家。 2. 地段核心：位於東區大同路二段，屬台南繁華商業圈，生活機能與交通便捷度高。 3. 空間規劃：單層坪數大（72.57 坪），提供高樓層的視野與開闊的工作環境。 4. 交通便利：鄰近未來捷運藍線規劃路線，具備長期增值的潛能。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：建案已有 36 年歷史，可能面臨設備老化的維修風險，且銀行貸款成數或期限可能受限。 2. 單價偏高：參考單價約 20.67 萬/坪，對於屋齡的老辦公大樓而言，投資報酬率的回本週期可能較長。 3. 用途限制：屬商業登記，無法作為住宅使用，稅務計算亦與住宅不同（房屋稅率較高）。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效益：若台南捷運藍線如期建設完工，該區域交通樞紐地位將更顯著，可能帶動房價上漲。 2. 商業需求復甦：隨著經濟活動恢復，東區商務辦公需求可能提升，有利於租約到期後的出租行情。
威脅 (Threats)	1. 租約風險：目前雖有租客，但未來是否會續租或尋找新租客存在不確定性，空置期將影響收益。 2. 建築老化與修繕：老舊大樓若社區基金不足，未来可能產生大額公共修繕費用，增加持有成本。 3. 市場流動性：商用不動產買賣稅費較高，且受產業趨勢（如遠端辦公）影響，潛在買家群體較住宅窄。

物件評論

此物件適合有資金規劃、尋求資產增值與穩定租金收入的專業投資客，並不建議作為自住的居住選擇。

主要理由如下：

投資屬性明確： 物件現已出租，能立即產生現金流，且東區核心地段加上捷運藍線的預期，具備長期持有的增值邏輯。
需審慎評估成本： 考量屋齡已達 36 年，購買前務必確認大樓的管理委員會是否整修過公共設施及是否有充足的公共基金，以避免買後面臨大筆維修支出。同時，商用貸款利率通常高於住宅，需精算財務負擔能力。
價格與價值匹配： 20.67 萬/坪的單價在該區域屬中高檔水平，對於一位 36 年的建築物而言需更精準地評估其殘值與租金報酬率是否合理。

建議若有意購置，應先確認租約剩餘年限、檢查大樓近期公共基金狀況，並計算自用稅費與貸款成本後再行決策。