桃園土地出售陳矅智  桃園買屋 / 桃園買房 - 溫州公園旁｜全棟整新透天｜天然氣到位桃園土地出售陳矅智

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1780 萬
參考單價：57.79 萬/坪
地址：桃園市桃園區蓮華街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 3廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：30.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.8 坪
土地面積：19.66 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：63 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：門口可停車

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：永順國小慈文國中
鄰近公園：溫州公園
生活機能：力行市場
附近交通：桃園火車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (sid: 1375023)

您好，針對您詢問的桃園市桃園區蓮華街透天厝物件，以下以買房者視角為您進行詳細分析。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置與生活機能佳：位於桃園區核心地帶，鄰近溫州公園，散步運動方便；周邊有力行市場、永順國小與慈文國中，生活步調熟齡且充滿綠意。 2. 居住品質即買即住：屋內已全棟翻新，水電管線更新，天然氣已通，省去了昂貴的裝修成本與時間風險，適合追求效率的購屋者。 3. 坪數規劃完善：總坪數約 30.8 坪，配置 4 房 3 廳 3 衛，格局在透天產品中屬寬敞舒適型，容納家庭成員無虞。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡達 63 年，雖已翻新，但對於銀行核貸條件或未來轉手時的客群可能會有一定限制。 2. 土地分區疑義：資料特別標註「土地 9.6 坪使用分區為道路用地」。這意味著約三分之一的土地面積在法律上可能無法自由處分或建築，影響實際可使用土地價值與產權完整性。 3. 停車空間不明：車位僅標示「其它」且總坪數未包含車位，老舊社區常面臨停車不便問題，需現場確認是否有固定車位。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設增值潛力：廣告提及捷運綠線動工中，此區域若完成通車，交通便利性將提升，有助於房價保值與增值。 2. 學區資源穩定：鄰近公立小學與國中，對於有子女就學需求的家長來說，是穩定的居住保障。 3. 成本優勢：相較於同地段新成屋，此物件免裝修且總價 1780 萬的單價約 57.79 萬/坪，在核心區算具競爭力。
威脅 (Threats)	1. 產權與法規風險：部分土地標示為道路用地，未來若遇政府徵收或公共設施調整，可能涉及法律糾紛或補償延遲，需詳查地籍資料。 2. 結構隱憂：老舊透天即使外觀翻新，基礎樑柱仍可能有老化疑慮，買後可能需投入後續維護資金。 3. 貸款難度增加：高齡建物在銀行估價與貸成率上通常較嚴格，若購屋者預算主要靠貸款，可能會提高首付比例需求。

二、物件評論

此物件位於桃園核心區，生活機能成熟且具備學區優勢，適合追求「即買即住」與「環境綠意」的自住家庭。全棟翻新降低了入場門檻，是相當吸引的賣點。

然而，是否值得購買，關鍵在於對「土地道路用地」部分的確認。9.6 坪的土地被劃為道路用地，極大機率會拉低實際土地使用效益及未來轉手價值，這屬於潛在的法務風險。此外，考量 63 年屋齡與貸款成數問題，建議若您考慮此屋，務必先請專業代書或地政士查證該道路用地部分的產權細節（例如是否為畸零地、是否有徵收計畫），並確認銀行對於高齡建物的貸款條件是否符合您的資金規劃。

結論：若土地分區問題能妥善解決且您有足夠自備款支付高額首付，此屋具備自住價值；但若以投資增值為主要目的，則需謹慎評估老舊建物與分區風險。

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