東區買屋 / 東區買房 - 愛麗絲家族~光復路清大商圈~孟竹國宅滿租五雅房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：56.56 萬/坪
地址：新竹市東區建功一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：孟竹國宅
格局： 5房(室)
總坪數：22.95 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.95 坪
土地面積：6.71 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：建功國小、建功國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：孟竹國宅清大商圈五雅房

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：緊鄰清華大學、交大與竹科，租屋需求剛性強，學生與工程師族群穩定。 2. 現狀滿租現金流：目前已規劃為五間雅房並全面出租，買後無需空置期即可享有租金收入。 3. 坪效高且持分大：作為早期國宅產品，公設比低，室內實坪使用率高，土地持分價值優於新成屋。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：41 年房齡在金融貸款評估上可能受限，且未來維修成本與老舊程度需考量。 2. 建築型態限制：標示為「公寓」，通常無電梯，2 樓雖不影響出入但對長期轉手客群（如高齡家庭）吸引力有限。 3. 單價偏高：參考單價 56.56 萬/坪對於 40 年以上老屋而言屬高檔價，主要反映在地段與都更預期。
機會 (Opportunities)	1. 都更潛在增值：建商已開始討論都更計畫，若成功改建，土地價值與房產價格有望翻倍。 2. 學校商圈優勢：鄰近建功國小、國中小及清大夜市，生活機能成熟，長期保值抗跌能力強。
威脅 (Threats)	1. 貸款年限風險：銀行可能因屋齡限制貸期或降低貸款成數，需確認買方自身貸款條件。 2. 租務管理成本：五間雅房意味著租客較多，租金收取、修繕與社區關係維護相對複雜。 3. 都更不確定性：都更計畫尚在討論階段，若無法達成共識或時程拖延，資金回報時間會拉長。

2. 物件評論

綜合建議：適合投資客持有，自住需求需斟酌。

此物件對於尋求「穩定租金收益」並願意承擔長期等待資產增值的投資者而言，具備相當吸引力。其主要買點在於清大與竹科的強大租屋剛性以及國宅土地持分的都更潛力，目前滿租狀態能提供即時的資金安全感。然而，41 年的屋齡是雙面刃，除需確認銀行貸款成數外，也應預留未來可能的修繕經費。若您能接受無電梯的居住條件，且對該區域的都更計畫有進一步信賴，這是一個以中古屋價格卡位精華地段資產的好標的；反之，若以短期自住或極度偏好新穎住宅為目標，則建議再行比較其他選項。

問與答

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經紀業名稱: 康淳不動產有限公司

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【用對的方法、做對的事、服務對的人】　愛麗絲
曾是護理長及醫管顧問的愛麗絲，2010年3月，在地母娘娘的指引下，轉職進入不動產仲介業服務。期間許多的貴人相助扶持，讓愛麗絲屢創佳績，締造了永慶房產集團雙品牌（台慶、永慶）雙冠王的輝煌記錄，包括：連續31季百萬績優經紀人、連續7年新竹縣第一名、連續5年千萬經紀人、連續7年全國績優經紀人，其中2014年獲得永慶全國第一名、2016年及2017年台慶全國第一名，2017年更勇奪仲介界最高榮譽～金仲獎評審團大獎！

2016年3月，為了實現另一個層次的理想，加盟了永慶房產集團～台慶不動產高鐵文興店，開始了愛麗絲對社會全新的承諾。帶著前老闆智融集團董事長施振榮（施先生），及智融公司董事長葉紫華女士（施太太）的勉勵～「幫助、回饋、典範、良心、誠信」，並秉持著施先生Stan哥的王道精神～「創造價值、利益平衡、永續經營」，自我期許能塑造一個幸福、快樂的職場，建立一個精品優質仲介公司的典範。

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