桃園買房賣屋文穩成  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - ★文穩成家★鳳鳴重劃區★鳳鳴國中★室內近30坪★美寓4房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 93

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：27.5 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鶯桃路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 1衛
總坪數：29.013 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.013 坪
土地面積：9.563 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：鳳鳴國小鳳鳴國中
鄰近公園：鳳鳴/鳳祥公園
生活機能：三元市場
附近交通：鳳鳴國中(永和街口)
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區潛力：位於新北市鶯歌鳳鳴重劃區，鄰近鳳鳴國中與國小，擁有明確的學區優勢。空間實用性高：室內坪數近 30 坪，格局方正且為四房設計，對於需要多間臥室的家庭來說，收納與規劃彈性大。總價門檻低：單價約 27.5 萬元，總價不到 800 萬，在重劃區內屬於高 CP 值的入門標的，適合預算有限的首購族。
劣勢 (Weaknesses)	梯廳與樓層問題：此為公寓型態，非電梯大樓，且位於 5 樓中之 4 樓，每日需爬樓梯，對長者、幼童或搬運重物不便。衛浴數量不足：近 30 坪空間內僅有 1 間衛浴，若住戶達 4-5 人以上，早晚使用高峰易產生衝突，生活便利性打折。停車位獨立：總坪數不含車位，購屋後需另行考量停車問題，周邊老舊區域可能面臨停車格不足或收費較高的狀況。
機會 (Opportunities)	重劃區增值空間：鳳鳴重劃區仍處於建設與發展階段，未來隨著商圈成熟，房價上漲潛力值得期待。投資收租需求：鄰近學校與交通點（公車站），對於陪讀家庭或通勤族而言，出租需求穩定，適合兼顧自住與投資的買方。改建與翻新機會：老舊公寓若經妥善裝修，可提升居住質感；若未來有危老重建意願，此類位於特定學區的老公寓亦具潛在價值。
威脅 (Threats)	流通性風險：非電梯的高樓層老公寓，在次級市場（轉手時）通常較難吸引年輕購屋者，未來脫手速度可能不如電梯大樓。貸款年限限制：隨著建築年份增加，未來申請房貸時可能面臨銀行對屋齡的限制，導致貸款成數降低或年限縮短。生活機能老化：雖標榜成熟生活圈，但部分設施（如停車場）未更新，若交通動線無改善，早晚尖峰時刻可能影響居住舒適度。

2. 物件評論

此物件對於「預算有限但重視學區」或「注重空間實用性」的買家來說，是一個值得考慮的選擇。主要優勢在於重劃區內較低的入手門檻，以及近 30 坪四房的寬敞格局，非常適合多人口家庭或投資收租考量。然而，必須正視其「無電梯高樓層」與「一衛浴四房」的硬傷，若家中有長輩、幼童或對隱私空間要求較高者，需先評估居住舒適度是否可接受。若您能接受爬樓梯的生活模式，且看重未來重劃區的增值潛力，這是一筆性價比不錯的交易；反之，若您偏好電梯大樓帶來的便利與轉手流動性，則建議擴大搜尋範圍或提高預算。