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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6800 萬
參考單價：135.72 萬/坪
地址：桃園市桃園區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：合雄帝璽
總坪數：50.104 坪 (不含車位面積)
主建物面積：34.66 坪
共同使用：15.44 坪
土地面積：4.44 坪
樓別/樓高： 1樓 / 29樓
屋齡：9 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3500 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：慈文國小+慈文國中
鄰近公園：溫州公園
生活機能：南平黃昏市場+家樂福經國店
附近交通：桃園客運
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段與交通：位於桃園區中正路核心商圈，鄰近即將通車的捷運 G10 站（步行約 3 分鐘），具強烈增值潛力。 2. 完善生活機能：周遭擁有慈文雙學區、溫州公園、黃昏市場及家樂福，人潮穩定且消費力高。 3. 屋況新穎：屋齡僅 9 年，屬新大樓社區，建築品質與維護狀況通常較佳。 4. 目前出租收益：現有租約提供穩定現金流，買入後無空置期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 缺乏車位：建物不附設車位，對於需要顧客或員工停車的商家（如餐飲、診所）為較大限制。 2. 坪數較大：50 餘坪之空間適合大型品牌或特定產業，相比小型店面租賃客群較窄。 3. 收益率偏低：依開價與租金計算，年殖利率約 1.6%，低於一般商用不動產投資標的預期水平。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效應發酵：G10 通車後，周邊人流與商業價值有望提升，未來轉手或調漲租金空間大。 2. 商圈升級：桃園市中心持續更新，長期持有具抗通膨及資產增值潛力。 3. 租約調整：待現行租約到期重新招租時，若地段價值被市場確認，租金有提升機會。
威脅 (Threats)	1. 經濟波動影響：宏觀經濟景氣與後疫情時代消費習慣改變，可能影響店租穩定性。 2. 空屋風險：若租客退租，大坪數店面重新招商時間成本較高，期間無現金流入。 3. 市場估值風險：高單價商品對利率敏感，升息循環下資金成本高，且需確認實際收益能否支撐價格。

物件評論

這筆物件屬於「核心商圈的長線投資標的」，整體而言適合有長期持有、重視地段增值而非短期高現金流回報的投資者。

購買的主要理由在於其極具競爭力的地理位置與交通優勢。位於中正路且靠近未來捷運站點，在桃園市中心具有稀缺性，能確保資產的長期流動性。然而，買者需特別注意坪效比與收益率問題。以 6800 萬總價計算，雖然目前租金看似可觀，但年殖利率約 1.58% 偏低，對於重視投資報酬率的買家而言吸引力有限。

建議如下：若您看好桃園核心區未來發展，且資金充裕追求資產保值，此物件值得考慮；但在簽約前，務必確認實際租金是否含稅、租約長短及租客經營狀況，並重新評估無車位條件對未來承租戶的影響與潛在折價空間。議價是關鍵，建議以收益率達 3% 以上為目標進行協商。