漢基醫院彰興南興學  彰化買屋 / 彰化買房 - 彰化豪宅土地延和公園彰興國中正15米大道

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1800 萬 (含車位價)
參考單價：58.21 萬/坪
地址：彰化縣彰化市埔西街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 3廳 4衛
總坪數：30.92 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.92 坪
土地面積：22.69 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：47 年
法定用途：店鋪
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：騎樓.門前

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：南興國小.彰興國中
鄰近公園：延平公園.延和公園
生活機能：民權市場.大埔黃昏市場
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段與機能：位於彰化市埔西街，正對延和公園與南興國小，鄰近彰興國中，教育與環境資源豐富。交通便捷：臨接正 15 米大道，通行性佳，且靠近民權市場與大埔黃昏市場，生活采買便利。格局配置特殊：坪數雖小（約 31 坪），卻規劃有 4 房 4 衛，適合多人口家庭或需獨立空間的需求，使用效率高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：屋齡高達 47 年，建築設施、管線可能老舊，未來維修成本高，且影響銀行核貸成數與年限。價格偏高：參考單價近 58 萬/坪，在 47 年房齡下屬於高價標的，需評估土地價值是否支撐此溢價。產權用途疑慮：登記用途為「店鋪」但型態為透天，若用於住宅申請學區或戶籍，可能需確認法規限制與稅務差異。空間壓縮感： 31 坪內擠入 4 房 3 廳，室內坪效極高，居住舒適度可能較低，動線較為緊湊。
機會 (Opportunities)	改建與投資潛力：位於核心地段且鄰近公園，若經翻修或重建，價值有望大幅提升。租金市場穩定：靠近學校與公園的透天房舍在租屋市場需求較旺，具備潛在的租金收益能力。環境優勢：延和公園周邊通常為較少開發或低密度區域，居住安靜性佳。
威脅 (Threats)	融資風險：老舊建築可能面臨銀行縮貸、拒貸或採樣貸款評估值低於實際價位的風險。資產流動性挑戰：高單價的老房子在二手市場流通速度較慢，買方多傾向新成屋，未來轉手難度增加。政策法規變動：店鋪住宅若遭遇都市更新或土地變更政策，可能涉及稅金調整或改建許可的複雜程序。

2. 物件評論

購買建議：謹慎評估，適合特定需求者

此物件位於彰化市極核心地段，具備優異的生活機能與學區資源，對於重視居住環境（鄰近公園）及孩子就學者具有吸引力。然而，作為一位買房者，必須警惕其高昂的單價與老舊屋齡之間的風險比。

主要理由如下：

價格與價值落差： 58 萬/坪的單價在彰化市屬於豪宅等級，但 47 年的屋齡通常折舊較快，需確認買主支付的是否為「土地價值」而非建築本身，並需預留高昂的翻修成本。
金融與法規門檻： 「店鋪」用途可能影響學校報到資格或銀行貸款條件，務必在簽約前查閱土地登記謄本及戶籍規定。
居住品質考量： 小坪數多房型的格局往往意味著空間狹窄，建議親自勘屋確認採光、通風及生活動線是否舒適。

若您計劃長期持有、進行翻修投資或對該學區有強烈需求，此標的值得列入選項；但若以自住舒適度或資產快速增值為主軸，則需再斟酌市場行情與預算分配。