中西區河樂廣場  中西買屋 / 中西買房 - 安南買房推薦星鑽皇龍雲鼎景觀三房雙平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3200 萬 (含車位價)
參考單價：38.81 萬/坪
地址：台南市中西區金華路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：82.45 坪 (包含車位面積)
主建物面積：36.34 坪
附屬建物面積：5.17 坪
共同使用：40.94 坪
土地面積：8.26 坪
樓別/樓高： 14樓 / 20樓
屋齡：4 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：雙車位
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：12700 元/月
管理描述：雙月繳
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：協進國小、忠義國小、建興中學
鄰近公園：水萍塭公園、河樂廣場、大涼生態公園
生活機能：廣樂市場、西門市場、全聯、寶雅
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段與生活機能：位於中西區金華路三段，周邊有廣樂市場、河樂廣場及各大商圈，採買與通勤極度便利。社區品質佳：屋齡僅 4 年，全棟約 69 戶的小型社區，電梯比率高（每層 4 戶），住戶單純且私密性高。格局與采光優勢：三面採光邊間設計，14 樓高樓層擁有無敵視野，預留空間適合家庭成員居住。裝修省時：已含現代精品裝潢與高檔廚具設備，可減少搬遷後的翻修時間與成本。
劣勢 (Weaknesses)	管理費較高昂：月收 12,700 元之管理費對於一般家庭屬較高支出，長期持有心力需納入評估。資訊標的不明：標題提及「安南」但地址為「中西區」，行政區域與學區劃分可能存在認知落差，需進一步釐清。售價偏高：單價 38.81 萬含裝潢車位，在周邊市場中屬中高價位，若未特別看重裝修品質，性價比稍低。
機會 (Opportunities)	租售潛力佳：鄰近協進國小、建興中學等學校，且生活機能完善，未來出租或轉售的流動性較好。居住體驗升級：適合重視生活質感與視野的家庭，能享受都市綠地（如大涼生態公園）與城市天際線景觀。
威脅 (Threats)	產權與學區風險：若標題標示之行政區號與實際不動產登記不符，可能影響子女入學資格或轉售對象鎖定。市場波動與持有成本：高單價物件在房市回檔時較具抗跌壓力，且每月固定管理費支出隨時間增加，將壓縮置換或投資利潤空間。