竹南買屋 / 竹南買房 - 竹南推薦房仲龍山景觀3+1樓中樓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~7888 萬~~666 萬
參考單價：27.38 萬/坪
地址：苗栗縣竹南鎮龍山路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：立揚花園
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：24.32 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.62 坪
附屬建物面積：2.06 坪
共同使用：5.64 坪
土地面積：4.56 坪
樓別/樓高： 10樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 樓層與景觀：位於 10 樓（共 12 樓），屬高樓層單位，採光通風條件佳，視野開闊。 2. 空間格局：主建物約 16.6 坪搭配「4 房 2 廳」設計，適合多人口家庭居住或作為居家辦公需求。 3. 價格彈性：賣方標示「出價我就談」，保留較大的議價空間，有機會以低於開價成交。 4. 生活機能：鄰近全聯與超商，日常採購方便；學區涵蓋山佳國小至君毅高中，教育资源穩定。
劣勢	1. 屋齡因素：屋齡約 30 年，可能面臨管線老舊、外牆或水電設備需翻新的狀況，需預留裝修預算。 2. 樓中樓設計：雖稱「樓中樓」但實際為高層單位，若樓梯結構陡峭或使用不便，對長者或小孩較不友善；且可能影響冷暖空氣循環效率。 3. 貸款風險：銀行針對 30 年老屋的貸款年限與成數審查可能較嚴，買方需確認自身貸款能力。
機會	1. 增值潛力：若透過內部裝潢更新，將老舊空間現代化，未來轉手時能提升競爭力。 2. 區域發展：竹南鎮鄰近高鐵站與科學園區，長期來看仍具通勤便利性與持有價值。 3. 成交契機：目前標榜「熱賣中」且房仲表示可議價，若買方出價誠懇，有機會以合理價格入手。
威脅	1. 老屋維護成本：隨屋齡增加，未來社區公共維修基金或個別修繕費用可能攀升。 2. 流動性限制：相較於新成屋，高樓層的老舊住宅在市場供過於求時，轉手速度可能較慢。 3. 房仲熱度誤判：「詢問度破表」可能是行銷話術，需自行比對同區價格以避免跟單。

物件評論

此物件對於尋求空間較大、家庭人口數多，且具備一定裝修預算的買家而言，值得列入考慮。其最大賣點在於高樓層的採光與通風條件，加上鄰近完善的教育資源與生活機能，居住品質有保障。然而，30 年的屋齡是主要考量點，建議 buyers 務必檢視房屋內部是否有滲水或管線老化的跡象，並預留約百萬元的裝修基金以改善居住環境。

購買建議： 若買方能透過議價將總價壓低至心理預算內，且銀行貸款審核通過，此物件具備實質居住價值與一定的投資潛力；但若對老屋翻修感到排斥或資金緊繃，則需慎重評估額外投入成本後的總負擔。目前賣方展現較強烈的成交意願，若能在看房後發現房屋實體狀況與描述相符，建議可嘗試提出較低出價進行談判。