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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：9800 萬
- 參考單價：50.79 萬/坪
- 地址：
新北市
鶯歌區
鶯桃路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：192.95 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：181.65 坪
- 附屬建物面積：11.3 坪
- 土地面積：146.01 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：75 年
- 法定用途：工業用
- 形式/類型：廠房/ 廠辦
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置優異：鄰近鶯歌老街商圈，生活機能與人流較為充足。 2. 用途彈性高：土地登記為工業用但具「店、廠」價值，適合零售結合辦公需求。 3. 總坪數大：總樓地板面積約 193 坪，整體空間寬敞，容納度高。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高：屋齡達 75 年，屬於超老建物，存在結構老化風險。 2. 土地性質限制：工業用地對居住、消防及通風有特定法規限制，不易轉為住宅用途。 3. 融資難度：高屋齡建物在銀行貸款成數上通常會受到較嚴格限制。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 交通建設預期：周邊捷運或大眾運輸計畫若落實，有望提升區域地價。 2. 轉型潛力：鶯歌陶瓷文化觀光發展，有助於結合展示與儲存的商業模式運作。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 建築風險：75 年房齡可能面臨補強困難或重建法令限制，增加持有成本。 2. 流動性低：高單價且老舊工業用不動產，二手轉手周期較長，市場接盤客群較窄。 3. 政策變動：產業用地管制法規若趨嚴，可能影響使用或增值空間。 |
2. 物件評論
此物件位於鶯歌核心地帶的老街旁，具備良好的商業潛力與交通建設預期，非常適合有明確「店面兼倉儲」需求的企業主或是投資客作為長期置產標的。然而，必須特別注意其75 年的高屋齡問題，這不僅是結構安全的考量重點，更會直接影響銀行貸款比例及未來貸款年限。
綜合評估，此物件值得購買，但前提是買家需有明確的商業用途且能承擔老舊建築維護風險。若純粹以資產增值為目的，建議務必先進行專業的房屋安全鑑定，並確認銀行對該建物屋齡的放款成數限制，以確保財務資金的安全。
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