林園國中林園11號公  林園買屋 / 林園買房 - 高雄華廈大樓林園東林商圈整新四房華廈

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：478 萬
參考單價：12.24 萬/坪
地址：高雄市林園區東林西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鄉吉市
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：39.046 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.398 坪
附屬建物面積：1.43 坪
共同使用：9.218 坪
土地面積：4.161 坪
樓別/樓高： 6樓 / 9樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：800 元/月
管理描述：24小時警衛
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：王公國小/林園國中
鄰近公園：林園11號公園
生活機能：東林商圈
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與空間比高：總價 478 萬可購得電梯大樓四房，單價約 12.24 萬/坪，對家庭客群而言性價比極高。通風採光佳：屬於邊間戶，三面採光設計，室內採光條件通常優於中間戶。生活機能完善：位於林園東林商圈，鄰近菜市場與公園，且鄰近王公國小與林園國中，方便學童就學。交通便利：靠近台 17 線與台 25 線，往來南北交通便捷。維護成本低：管理費每月 800 元，在電梯大樓中屬於合理且經濟的範圍。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡已達 29 年，可能面臨管線老化、外牆滲水或設施需要維修的問題。無附車位：總坪數未包含車位，且周邊雖有停車場，但日常通勤或訪客停車可能需額外規劃與費用。樓層因素：9 樓大樓中的 6 樓，雖然有電梯，但若對高樓層有畏懼感或家中有行動不便長輩，仍需考量。格局改造需求：老屋裝修可能需投入額外預算更新電路、水電與衛浴。
機會 (Opportunities)	裝潢潛力大：室內空間寬敞，若預算允許進行現代化裝潢，居住品質與美感可大幅提升。家庭需求匹配：四房格局適合三代同堂或子女需獨立房間的家庭，解決剛需家庭的空間壓力。學區優勢：鄰近國中與國小，對於重視教育的家庭而言，具備穩定的學區價值。通勤便利：鄰近主要幹道，利於在高雄南北通勤或進出工業區工作。
威脅 (Threats)	老屋轉手難度：隨著屋齡增長，未來轉手時可能面臨銀行估價較低或房貸年限縮短的挑戰。維護風險增加：29 年屋齡意味著未來公共設施與住戶修繕基金可能需投入更多資金，需留意社區管理狀況。區域增值潛力：林園區屬高雄衛星城市，房價漲幅可能不如市中心核心區來得穩定。停車干擾：無專屬車位可能影響未來潛在買家意願，成為轉售時的競爭劣勢。

物件評論

是否值得購買： 對於預算有限但急需大空間的家庭買家來說，此物件具有相當高的性價比與值得考慮的價值。

主要理由： 此物件最大的吸引力在於以低於 500 萬的價格，能買到具備電梯、四房格局及良好採光的住宅，在高雄外圍區域屬於難得的選擇。生活機能成熟，鄰近學校與商圈，非常適合有小孩或三代同堂的家庭居住。然而，購買前必須將老屋翻修預算列入考量，並確認社區修繕基金與電梯運行狀況。此外，由於缺乏專屬車位，需評估家庭用車數量及周邊停車便利性，以確保入住後的生活品質。