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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
2198 萬
1988 萬 - 參考單價：30.96 萬/坪
- 地址：
台中市
西屯區
逢甲路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：漢唐盛世
- 格局： 2房(室) 2廳 3衛
- 總坪數：64.21 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：47.62 坪
- 附屬建物面積：3.58 坪
- 共同使用：13.01 坪
- 樓別/樓高： B1~2樓 / 12樓
- 屋齡：33 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住辦/ 電梯大樓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置優異：位於逢甲路核心商圈，鄰近青海商圈，生活機能極度便利，交通與商業資源豐富。 2. 採光通風佳：邊間戶且對面學校，擁有永久棟距，視野開闊，通風與採光條件通常優於一般戶。 3. 使用彈性高：屬住商用性質，適合店住合一、開設公司或兼作居家使用，此前作為藥局也證明其法規適用性。 4. 額外空間：權狀外擁有專屬後花園空間，且有加裝夾層約 11 坪，實質使用坪數較高。 5. 基礎設施完善：社區內有天然瓦斯，且鄰近公園與市場，適合長期居住。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較高：屋齡已达 33 年，若長期居住或投資，未來可能需要面對較高的維修費用或老舊設備更新成本。 2. 格局與坪數落差：64.21 坪總面積規劃為 2 房 2 廳，對於純住宅而言格局較為狹隘，較適合商業或辦公性質。 3. 增建合法性風險：文中提及夾層 11 坪不在權狀坪數內，屬於增建部分，可能涉及法律法規或產權認定問題。 4. 地下室空間：含地下室 B1，部分買家可能較不喜地下室空間，若潮濕或通風不佳會影響居住品質。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 價格談價空間：屋主誠意出售且提到若需停車位可談，這代表在總價或含車位條件上有 Negotiation 的餘地。 2. 商業潛力：逢甲商圈持續發展，作為店住合一的使用模式，有利於結合工作與生活，提升資產使用價值。 3. 停車位增值：若最終能談進停車位，將大幅提升該物件的市場競爭力與居住便利性。 4. 長期持有意願：屋主長期自用持有，代表房屋維護狀況可能較好，非短期炒作轉手。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款與估值風險：由於存在增建夾層且屋齡已老，銀行可能對貸款成數有所限制，或評估價低於標價，增加買方資金壓力。 2. 法令變動風險：增建部分若未來被政府查處要求拆除，將損失額外空間並引發法律糾紛。 3. 市場流動性：老舊的大型住商混合物件，在轉手時的買家客群可能較小，流動性不如新成屋或純住宅。 4. 利率環境：在高利率環境下，1988 萬的總價將產生較高的房貸利息支出，影響投資報酬率。 |
2. 物件評論
此物件位於台中逢甲核心地帶，對於希望結合「居住與經營」的買方來說，是一項具潛力的資產。其最大的吸引力在於極佳的地理位置、邊間戶型的采光優勢，以及擁有額外使用空間（後花園與夾層）的高性價比。然而，作為一名買房者，您必須審慎考量「屋齡」與「增建合法性」這兩個關鍵風險點。33 年的屋齡意味著潛在的維修成本，而不在權狀內的 11 坪夾層，極可能影響銀行貸款成數及未來產權的完整性。
是否值得購買： 值得考慮，但需謹慎評估條件。
主要理由：
- 地段與機能無可取代：逢甲商圈的生命力強勁，該地點的商業與生活價值能確保資產的基本面。
- 使用價值高：若您的用途包含開設工作室、公司行號或需要大空間自訂格局，此物件的實用坪數與彈性極具吸引力。
- 價格談判空間：屋主誠意出售的態度是加分項，建議將「增建部分的合法性確認」及「含車位與否」作為議價的重要籌碼。
建議您在簽約前，務必委請專業技師確認增建結構安全與合法性，並預先諮詢銀行對於老舊公寓及增建戶的貸款條件，以免後續資金規劃出錯。
問與答
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