士林買屋 / 士林買房 - A67近北士科三房露臺戶新北房產顧問

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3990 萬~~3680 萬 (含車位價)
參考單價：40.49 萬/坪
地址：台北市士林區延平北路六段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：樂河
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：90.88 坪 (包含車位面積)
主建物面積：26.77 坪
附屬建物面積：31.14 坪
共同使用：32.97 坪
車位坪數：17.04 坪
樓別/樓高： 2樓 / 11樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：9930 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析：台北市士林區樂河

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：參考單價約 40.49 萬/坪，在士林區屬合理價位，總價 3680 萬對於 3 房格局來說預算友善。 2. 坪數優勢：登記總坪數約 90.88 坪（含車位），若空間有效利用，使用面寬與空間感將遠勝同區域小坪數。 3. 車位 Included：含坡道平面式車位，在台北市區是極大的便利與資產價值。 4. 機能完善：鄰近 A67 基地與北士科，生活機能成熟，且鄰近捷運士林站區域，交通便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層較低：位於 2 樓（總樓高 11 樓），採光與通風可能受限，私密性亦不如高樓層，需注意隱私問題。 2. 屋齡因素：屋齡已達 19 年，外牆或公共設施可能需留意維修狀況，且較難申請高額貸款年限。 3. 管理費：每月管理費 9930 元，對於自住者而言，需考量長期持有成本。
機會 (Opportunities)	1. 北士科發展：隨著北士科園區逐步完工，周邊居住需求可能提升，有利於未來資產增值。 2. 裝修潛力：屋齡約 20 年，若購買後進行室內裝修翻新，可大幅提升居住質感與未來轉手競爭力。 3. 租屋潛力：三房兩廳格局加上車位，適合租給附近工作的年輕家庭或技術人員，租金收益穩定。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：低樓層物件在二手市場的接納度通常低於中高樓層，未來轉手可能需要更長的時間或調整售價。 2. 市場波動：台北市房產市場近年趨緩，老舊大樓若無明顯優勢，價格可能受壓制。 3. 維修成本：屋齡增加後，社區公共設施維修或電梯更新可能涉及高額公設基金分攤，影響持有成本。

2. 物件評論

是否值得購買：建議列入考慮，但需謹慎評估樓層條件

此物件的主要賣點在於「價格與坪數的性價比」。每坪單價約 40 萬，在士林區屬於合理範圍，且包含車位與較大的登記坪數（90 餘坪），對於追求空間舒適度且預算在 3700 萬上下者來說，是一個具備實惠價值的選擇。鄰近北士科與 A67 的發展潛能，也為未來資產價值提供了想像空間。

然而，潛在買家必須對「2 樓」這個條件有充分心理準備。低樓層會影響採光、通風及隱私，這通常會限制未來的轉手速度與價格。因此，若您計畫長期自住並能接受該樓層的居住環境，且確認房屋本身無淹水或隱私疑慮，這是一筆值得投資的房產；若您重視轉手性與樓層視野，建議實地體驗該時段的光線與噪音狀況後再行決定。同時，建議在簽約前要求查看最近一次社區的公共維修紀錄，以確認 19 年屋齡下的維護狀況。