台北市士林區公寓  士林買屋 / 士林買房 - 0209天玉街8號有頂加 6間套房出租好案件法拍諮詢代標

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2092 萬~~1675 萬
參考單價：37.51 萬/坪
地址：台北市士林區天玉街 8號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113祥82547
拍次：三拍
點交情況：點交
格局： 6+6房(室) 1廳 6衛 1陽台 1廚房
總坪數：44.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：33.88 坪
附屬建物面積：10.77 坪
增建坪數：4.76 坪
土地面積：11.31 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：天母國小.天母國中
附近交通：石牌捷運天母國小公車站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格優勢明顯：參考單價約 37.51 萬/坪，低於周邊天母地區一般公寓行情，且經過多次流標，三拍價格已大幅調整至 1675 萬。 2. 地段與環境優質：位於士林天母核心，鄰近榮總、振興醫院，鄰近多處公園與溫泉區，生活機能完善。 3. 學區資源：為天母國小、天母國中學區，具學區價值。 4. 投資潛力：格局為 6 間套房，若維持出租模式，租金收益可能相當可觀。
劣勢	1. 屋況與屋齡挑戰：屋齡達 46 年，且無電梯位於 5 樓，對長者或行動不便者不友善。 2. 無法實地看屋：房屋已查封，無法進入內部確認結構、裝潢與使用狀況，存在未知風險。 3. 違建風險：頂樓為增建違章建築，雖列管但仍有拆除風險，且無法辦理建物登記。 4. 佔用狀態不明：債務人聲稱親人居住，第三人稱有朋友使用，是否含租約或可顺利點交需自行查明。
機會	1. 低門檻進場：以低于市場價的價格進入天母區域，適合預算有限但追求核心地段的買方。 2. 資金規劃支援：提供法拍專屬房貸方案（2.60% 利率），有助於資金調度。 3. 區域增值：若天母區域房價持續上漲，低買價可帶來潛在資本利得。 4. 專業團隊協助：提供代標、點交及法律服務，可減少程序上的繁瑣與法律風險。
威脅	1. 法律與拆除風險：若違建被強制拆除，可能導致購屋成本損耗或無法使用部分空間。 2. 點交困難：若有租客或現住戶拒不遷出，法院強制點交程序可能拉長時間與成本。 3. 貸款限制：高樓層（無電梯）與老舊屋齡可能影響銀行貸率，需自備較高比例款項。 4. 流動性風險：老舊無電梯公寓及違建問題，未來轉手賣出時可能會受限，流動性較差。

2. 物件評論

購買建議：適於風險承受力高的投資客，不建議以自住為主要考量

此物件位於台北市士林天母核心地段，擁有極佳的學校與生活機能優勢，且目前拍賣價格 1675 萬相较于市場行情具有顯著吸引力，對於資金充裕、旨在獲取高租金回報的投資型買家而言，具備相當的入手價值。

然而，此物件屬於高風險的法拍公寓。主要風險在於屋齡長達 46 年、無電梯、以及頂樓增建違章建築面臨拆除的可能性。此外，由於無法進入屋內查看，且存在住戶佔用的不確定性，若買方無法承受潛在的拆除損失、點交糾紛或高額維修成本，此物件並不適合尋求安定居住環境的自購者。建議若您決定參與，務必預留額外的工程款與法律風險預算，並委託專業法拍代標團隊協助評估點交可行性。

問與答

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林元絨(仲介，收取服務費)

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