美術館優質公寓  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 鳳山房屋顧問馬卡道C19輕軌站邊間典雅優質二樓美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~788 萬~~758 萬
參考單價：38.87 萬/坪
地址：高雄市鼓山區翠華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 10陽台 1廚房
總坪數：19.5 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.8 坪
附屬建物面積：3.7 坪
土地面積：5.55 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：鼓山國高中九如國小
鄰近公園：青海公園
生活機能：內
附近交通：台鐵美術館站馬卡道輕軌
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	交通與地段優越：鄰近馬卡道輕軌站 C19 及台鐵美術館站，通勤便利度高。生活機能成熟：周邊有青海公園、內惟市場及全聯超市，適合親子生活。格局方正實用：3 房 2 廳 2 衛的配置，坪數雖不大但空間利用率高，適配小家庭。價格相對親民：單價約 38.87 萬，對於鼓山區輕軌沿線屬較低門檻，適合首購族。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：46 年房產在現代標準下屬老宅，結構與管線可能面臨老化問題。樓層無電梯：5 樓建築僅有 2 樓，對於長者或提重物者較不便。缺乏車位：總坪數不含車位，周邊路邊停車或租車位需額外加價。坪數限制：19.5 坪要規劃三房，各房間面積可能較為緊湊。
機會 (Opportunities)	交通開發增值：輕軌全線通車及未來擴充計畫，有望帶動房價長期穩定與增值潛力。租金市場穩定：鄰近美術館站與大學區，租屋需求高，具備投資收租條件。翻新空間保留：若原屋主裝修品質良好，可省下部分自備款與裝潢時間。
威脅 (Threats)	融資限制風險：銀行對 40 年以上老屋的貸款成數或年限可能較嚴格，影響購屋資金規劃。居住安全疑慮：老舊公寓可能涉及防火避難、耐震補強等法規要求，未來改建成本高。流動性降低：隨著屋齡增加，未來轉手時可能面臨買家縮減預算或貸款困難的情況。

2. 物件評論

此物件屬於「低門檻進駐軌道沿線」的類型，對於預算有限但重視通勤便利與生活機能的購屋者而言，具有一定的吸引力。其主要亮點在於馬卡道輕軌站周邊的黃金地段，以及三房兩廳的實用格局，能夠在有限的單價下滿足基本居住需求。

然而，46 年的屋齡是購入前必須慎重考量的關鍵因素。雖然賣方標示全屋翻新，但老舊公寓的結構安全、管線老化以及無電梯的缺點，仍可能影響長期的居住品質與未來轉手的流動性。此外，不含車位對於擁有家庭車輛的買家會是額外的不便。

結論：值得考慮，但有條件。 若您屬於首購族且預算集中在 758 萬以內，願意接受步行二樓無電梯的生活模式，並能確認貸款資格不受屋齡過度影響，此物件是進入鼓山藝術區生活圈的高性價比選擇。但建議在簽約前務必委託專業技師進行房屋構造檢測，並預留後續維護預算，以確保購買安心。

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