員林買屋 / 員林買房 - 正員林大道黃金双店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2796 萬
參考單價：29.02 萬/坪
地址：彰化縣員林市員林大道三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：96.36 坪 (包含車位面積)
主建物面積：50.88 坪
共同使用：45.48 坪
車位坪數：20.16 坪
土地面積：19.166 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：6 年
法定用途：住家用
形式/類型：商用/ 店面
車位：坡道平面式
車位描述：B1-15.16

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：9840 元/月
管理描述：季繳
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：縣立員東國小
鄰近公園：晴雨球場
生活機能：員農黃昏
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地緣優勢極佳：位於員林大道正段，30 米寬道路，9 米大面寬，視野與廣告效益高。 2. 建物新穎：屋齡僅 6 年，硬體設施較新，減少維修成本。 3. 停車資源豐富：附贈 2 個停車位（坡道平面式），在市中心極為罕有。 4. 生活機能完善：鄰近員東國小、公園及黃昏市場，滿足居住與日常消費需求。 5. 空間規劃靈活：格局方正，適合樓店混合經營（下店上住）或純商業辦公使用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 管理成本較高：每月管理費約 9,840 元，對於一般住家而言負擔不輕。 2. 價格門檻高：總價接近 2,800 萬，單價近 30 萬/坪，適合有一定預算的買家。 3. 噪音與人潮：位於繁華大道，可能受車潮或行人噪音影響，居住靜肅度不如巷弄內。 4. 產權屬性疑義：資料顯示用途為「住家用」但型態為「店面 (商用)」，需釐清稅籍與使用分區限制。
機會 (Opportunities)	1. 投資回報潛力：黃金地段具備高租金收益率潛力，適合自用或出租。 2. 商業價值高：大面寬與正段地址，非常適合作為精品旗艦店、Showroom 或辦公總部。 3. 區域穩定性：員林市核心區域，抗跌性相對較高，長期持有保值性佳。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：高總價物件在房市轉冷時，流動性較差，脫手週期可能較長。 2. 交通競爭：若員林大道持續交通壅塞，可能影響商家進出便利度或住家心情。 3. 利率環境：高單價購屋通常伴隨高額房貸，若利率維持高檔，利息支出將成為沉重負擔。 4. 法規變動：商用與住宅混用可能面臨相關建築法規或稅捐的變動風險。

物件評論

建議評估：適合尋求「自住與經營兼顧」或「長期投資收租」的買家

這棟位於員林大道正段的樓店合一物業，最大的亮點在於其不可複製的地理位置與稀少的停車資源。對於經營小型企業、事務所或希望結合「前店後住」生活的買家來說，這是一個非常具備競爭力的選擇。9 米寬度與 30 米道路展現的視野，能為商業活動提供極佳的曝光度。

然而，在決策前需注意以下兩點：第一，務必核實產權登記的「使用分區」，確認是否真的享有住用的稅率優惠，避免被誤標為商用導致稅負增加；第二，每月近 1 萬元的管理費與高昂的總價，需評估自身現金流與租金回報率是否能負荷。若您的主要需求是靜音的純住宅，建議慎重考慮；若能接受一定程度的人潮噪音並善用其商業價值，此物件具備相當的持有與增值潛力。