台南房仲推薦  南區買屋 / 南區買房 - 竹溪綠森林@手作新屋(花園別墅)

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1388 萬~~1298 萬
參考單價：48.72 萬/坪
地址：台南市南區大同路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 4衛
總坪數：26.641 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.49 坪
附屬建物面積：2.151 坪
土地面積：18.755 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：志開國小、大成國中
生活機能：崇德市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告 (物件編號：1313854)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 內部裝潢新穎：屋齡雖老，但進行整棟全新整理，水電管線全換新，符合現代居住標準且可直接入住。 2. 環境綠意充足：鄰近大片森林與三萬坪綠地，周邊設有運動場館，提供高品質的休憩空間與寧靜氛圍。 3. 生活機能完善：鄰近崇德市場、志開國小及大成國中，同時靠近東區核心，享有家樂福或誠品百貨等新興商圈資源。 4. 格局規劃實用：擁有 4 房 2 廳 4 衛的寬敞配置，對於多口之家而言居住機能性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建築本體已 41 年，雖經翻新但仍可能面臨基礎結構老化或耐震標準較舊的問題。 2. 坪數實收有限：總坪數約 26.6 坪卻規劃 4 間臥室，室內空間相對緊湊，需評估居住舒適度。 3. 車位未包含：交易價格不含車位，購屋者需額外規劃停車地點或負擔購置成本。 4. 單價偏高：參考單價約 48.72 萬/坪，對於老宅而言不便宜，需確認裝潢與環境溢價是否合理。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：南區新興開發中（如鹽埕圖書館、誠品等），隨著基礎建設完善，房價保值性或增值空間可期。 2. 生活風格契合：適合偏好遠離市區喧囂、注重自然環境與居家舒適度的買家，市場定位明確。 3. 避免裝修風險：因已完成大修，可節省裝修時間與金錢成本，避開新裝潢的甲醛與工期延宕問題。
威脅 (Threats)	1. 老屋折價效應：建築年限超過 40 年，未來轉手時可能面臨銀行融資條件收緊或買家偏好新成屋的問題。 2. 維護成本隱憂：即便水管電線換新，外牆、管線等主結構後續仍可能有維修需求。 3. 市場流動性風險：老透天產品在景氣較弱時，流通性通常低於電梯大樓，需考慮未來轉手的難度。