愛河、愛河第一排、中  三民買屋 / 三民買房 - 中都愛河景觀好舒適4房無可取代的自然採光苓雅前鎮買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1180 萬~~1080 萬
參考單價：22.95 萬/坪
地址：高雄市三民區同盟三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：長谷威尼斯
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：47.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31 坪
附屬建物面積：2.78 坪
共同使用：8.31 坪
其他面積：4.96 坪
土地面積：3.34 坪
樓別/樓高： 11樓 / 24樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位描述：採登記抽籤制，每四個月一抽，$2,000
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2576 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：前金國中、三民國小、河濱國小
鄰近公園：中都濕地公園
生活機能：中都市場
附近交通：C18鼓山輕軌站、台鐵鼓山車站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件買房分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	位於 11 樓擁有愛河與壽山的視野景觀，採光無可取代；格局為 4 房 2 廳 2 衛，空間寬敞適合家族居住；屋內已翻新且可立即入住，省去整修時間成本；鄰近中都市場與公園，生活機能完善；距離 C18 輕軌站及台鐵站步行約 750 公尺，通勤便利。
劣勢	屋齡達 31 年，未來可能面臨公共設施老化或大修問題；買賣標的不包含車位，對於有停車需求的買方需另行評估成本；雖然位於三民區且鄰近前鎮輕軌站，但部分區域印象仍屬舊城區，周邊環境更新速度較慢。
機會	捷運及輕軌沿線發展可能帶動地價潛力；亞洲灣地區興起對周邊通勤族群具吸引力；若能以當前價格入手並節省整修費用，投資報酬率相對新案或許更高。
威脅	老舊建物可能在銀行貸款額度或年限上不如新案寬鬆；隨著屋齡增加，轉手時的接盤力道需關注市場流動性；若社區維護不當，可能影響居住品質與長期資產保值。

2. 物件評論

這棟位於同盟三路的「長谷威尼斯」物件，整體來說是一筆值得考慮的標的，特別適合對空間需求較大且重視生活採光的家庭買方。其主要優勢在於高樓層的無敵景觀以及已經翻新的屋況，能顯著降低購屋後的入住時間成本與裝潢支出。

然而，建議您在購買前必須仔細評估「屋齡 31 年」這一關鍵因素。這代表未來在銀行貸款條件上可能會受到較嚴格限制，且需關注大樓的公共維修基金狀態。若您預算有限卻想換到三房以上的大坪數居住空間，並能接受非新案或無車位的設定，此物件的高 CP 值（每坪單價在該區具備競爭力）值得您預約看屋，實地感受採光與視野後再做決定。