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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1298 萬~~1198 萬
參考單價：39.93 萬/坪
地址：桃園市桃園區龍鳳三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：宏國真愛F
格局： 4房(室) 3廳 3衛
總坪數：30 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.9 坪
附屬建物面積：3 坪
樓別/樓高： 1樓 / 10樓
屋齡：26 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 店面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1600 元/月
鄰近學校：市立龍安國小、市立中興國中、武陵高中
鄰近公園：國豐公園.夜鷺與祥鷺生態埤塘串聯步道
生活機能：龍安市場.愛買、家樂福
附近交通：縱貫路、國道2號、南桃園交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	總價門檻低：1198 萬的總價對於桃市核心區房產而言，入手壓力相對較小。空間規劃靈活：26 年屋齡但擁有挑高約 5.7 米與夾層設計，能有效擴大實際使用坪數（30 坪可擴充為 4 房）。地段生活機能佳：鄰近愛買、家樂福及多所學校，且緊鄰省道與交流道，交通與採購極度便利。持有成本低：每月管理費僅 1600 元，相對節省長期持倉成本。
劣勢 (Weaknesses)	樓層隱私性：位於一樓（建總高 10 樓），相較高樓層較無隱私保障，且易受街道噪音與燈光影響。屋齡較高：26 年房產需評估管線老化、外觀維護或內部裝修的潛在成本。用地性質限制：商業用住辦，房屋稅與電費計價通常高於住宅，且銀行貸款成數或年限可能受限。缺乏車位：資料顯示未含車位，對於需要停車的家庭或工作室而言是一大不便。
機會 (Opportunities)	商住兩用潛力：大面寬與高挑高適合作為工作室、個人工坊或店面，具備自營業態的租金收益潛力。區域增值空間：龍安鄰近武陵高中等熱門學區，且桃園區持續發展，長期來看具保值能力。
威脅 (Threats)	流動性較低：商業住辦類不動產在二手市場的流通速度通常慢於純住宅，未來轉手可能較費時。法規風險：老舊社區若涉及都市更新或消防法規變動，可能對居住環境產生影響。安全考量：一樓店面型態可能增加治安隱憂，需確認社區保安管理狀況。

2. 物件評論

這筆交易適合「預算有限」且「有商住兩用需求」的買家。其最大吸引力在於桃市核心區的稀缺地段與相對親民的總價，配合挑高夾層設計，能大幅提升居住與經營的空間彈性。然而，26 年的屋齡與一樓特性意味著需接受較高的隱私干擾及潛在維修成本，且商業用地的稅負與貸款條件通常較住宅嚴格。

若您打算購買此物件作為工作室、店面兼住處，或是尋求低總價進場桃市的投資門徑，這是一筆值得深入考慮的資產；但若是純為家庭居住，追求寧靜與高樓層景觀，則建議斟酌上述的隱私與噪音風險後再行決定。

問與答

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