士林市場金雅公園  北區買屋 / 北區買房 - [慧說房事] 鴻柏織光3改2房平車黃金八樓金雅重劃大潤發

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 83

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2388 萬~~2288 萬 (含車位價)
參考單價：52.49 萬/坪
地址：新竹市北區金雅路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鴻柏織光
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：43.59 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.02 坪
附屬建物面積：1.32 坪
共同使用：21.25 坪
車位坪數：10.59 坪
土地面積：8.34 坪
樓別/樓高： 8樓 / 15樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B2坡道式平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3207 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：載熙國小光華國中
鄰近公園：金雅公園
生活機能：士林市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於金雅重劃區，鄰近大潤發與士林市場，生活機能成熟，且周邊有公園資源。黃金樓層：15 樓中的 8 樓，採光通風佳，隱私性高，兼具視野與安全感。格局彈性高效：為原三改二設計，無走道浪費，室內空間感大，具備進一步調整空間的潛力。建商與社區品質：鴻柏為高指名度建商，且為 87 戶小型社區，物业管理良好，住戶素質較單純。車位包含在內：坪數與總價均包含平面車位，對於有停車需求的買家而言性價比高。屋主誠意出售：屋主因調職急售，表示「出價就談」，預留談判空間。
劣勢 (Weaknesses)	單價偏高疑慮：參考單價約 52.5 萬/坪，需對照同區域行情評估是否屬於高點。格局變動紀錄：房屋曾進行「3 改 2」裝修，雖增加彈性，但部分買家可能偏好原始格局或擔心隔間安全問題。持有成本：每月管理費約 3200 元，需確認包含項目是否足以支撐居住品質與公共基金運作。坪數定義：43.59 坪為總坪數（含車位），實際室內坪數可能略低於此數字，需留意公設比。
機會 (Opportunities)	價格談判空間：因屋主急需搬離，買方有較大機會爭取優惠成交價或包含裝潢折抵。自用與投資雙優：鄰近載熙國小、光華國中的優質學區，自住價值高，同時具備良好的租金承租潛力。區域增值潛力：金雅重劃區仍屬發展中區域，隨著設施完善，長期持有具增值空間。 - 居住升級彈性：大坪數與高層優勢適合家庭世代共同居住或居家辦公需求。
威脅 (Threats)	市場波動風險：台灣房市目前處於調整期，高單價物件在未來轉手時可能面臨流動性挑戰。 - 銀行貸款成數：若成交價格偏高，銀行鑑價可能與市價有落差，導致貸款成數不足需自行籌措頭期款。同區域競品：該區後續仍有新案或類似社區供給，可能影響未來二手市場的競爭力。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，建議爭取合理成交價

此物件對於尋求「生活機能」與「居住品質」兼備的家庭買家而言，具備相當高的吸引力。主要理由如下：首先，8 樓的黃金層位搭配小戶數社區環境，能提供良好的隱私與安靜度，且鴻柏建商的口碑為屋況穩定度提供保障。其次，金雅重劃區鄰近學校、市場與公園，非常適合子女就學及長輩居住。最後，屋主因工作調職急售，這通常是買方爭取價格的最佳時機點。

建議在簽約前，應針對「3 改 2」的裝修合法性進行確認，並要求賣方提出近三年的管理費明細，同時參考銀行鑑價結果來決定出價，以確保投資的安全性與合理性。若售價能於現行總價上再談至合理區間，這將是一筆相當理想的自住型房產。