香山買屋 / 香山買房 - [慧說房事] 中華敦煌-香山首購成家3房平車華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1388 萬 (含車位價)
參考單價：44.73 萬/坪
地址：新竹市香山區東華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華敦煌
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：31.03 坪 (包含車位面積)
主建物面積：22.41 坪
附屬建物面積：3.42 坪
共同使用：5.2 坪
土地面積：3.66 坪
樓別/樓高： 7樓 / 12樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1600 元/月
管理描述：24小時警衛管理
鄰近學校：香山國小香山高中附設國中
鄰近公園：香山運動公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：中華敦煌 (sid: 1321427)

您好，針對您提供的物件資料，我從買房者的角度為您整理以下 SWOT 分析及購屋建議，供您參考決策。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價約 1388 萬即包含平面車位，對於三房格局而言，總入手門檻相對友善。 2. 格局實用：三房兩衛設計，擁有前後大陽台，室內使用空間寬敞，通風採光條件優異。 3. 生活機能成熟：鄰近香山運動公園、國小及高中，且靠近賣場與大莊生活圈，食衣住行便利。 4. 社區管理：提供 24 小時警衛及垃圾集中處理服務，提升居住安全性與整潔度。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡約 32 年，屬於老華廈範疇，公共設施可能需修繕，內部管線狀況需仔細檢視。 2. 停車型態：車位為平面式車位，相較於地下停車場，防曬防雨及安全性略遜一籌。 3. 樓層選擇：7 樓屬於中高層，雖非頂樓或底樓，但對於有長輩的家庭需考量電梯依賴度。
機會 (Opportunities)	1. 交通優勢：距離茄苳交流道約 11 分鐘，且靠近公道三路可直通國道六號，通勤新竹科學園區或其他區域相當便利。 2. 修繕增值空間：老屋格局方正且空間大，若購買後進行內部裝修更新，可提升居住品質與未來轉手價值。 3. 學區需求：鄰近香山國小及香山高中附設國中，對於重視教育的家庭具有長期的居住穩定性。
威脅 (Threats)	1. 貸款評估限制：因屋齡超過 25 年，銀行核貸時可能降低成數或要求更嚴格的資產證明，需確認金融方案。 2. 流通性風險：在次級市場中，老舊大樓的轉手速度通常慢於新成屋，未來賣出時間成本較高。 3. 隱藏維修費用：老房子可能涉及水管老化、漏水或耐震評估等潛在開支，需預留修繕預算。

2. 物件評論

總結建議： 此物件對於「首購族」或「重視坪數與生活機能的家庭」而言，具備一定的購買價值，但需謹慎評估屋齡帶來的風險。

主要理由：

價格優勢明顯：在新竹香山區，以不到 1400 萬的價格取得三房兩衛並附車位，且位於成熟商圈旁，對於預算有限但需要空間的家庭來說，是市場上較為少見的性價比選擇。前後陽台的格局設計也解決了許多老屋通風不佳的問題。
交通與生活便利：鄰近國道六號與交流道，通勤彈性高，加上學區公園與賣場環繞，日常生活需求無虞。

注意事項： 由於屋齡已達 32 年，建議您在簽約前務必安排專業鑑價或水電師傅進行詳細屋況檢查（特別是管線、漏水及耐震構造），並與銀行確認貸款成數。若能接受老屋修繕的精力投入，這將是一個能夠以較低資金門檻落地的成家選項；若您偏好免煩惱的新成屋或擔心未來轉手問題，則可能需要重新評估。