左營房屋推薦  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 左營房屋推薦鄰近西子灣捷運渡船頭需整修公寓一樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：658 萬
參考單價：30.32 萬/坪
地址：高雄市鼓山區鼓南街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：21.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.7 坪
土地面積：7.108 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：40 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：鼓山國小/壽山國中
鄰近公園：哈瑪星三角公園
生活機能：傳統市場
附近交通：西子灣捷運站
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角 SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪效具競爭力：總價 658 萬擁有四房格局，單價約 30.32 萬/坪，對於鄰近捷運及大學區的物件來說，性價比高。 2. 地理位置優越：鄰近西子灣捷運站、旗津渡船頭，且緊鄰中山大學商圈，生活機能成熟（傳統市場、臨海二路商圈）。 3. 租金投資潛力：4 房格局可分割規劃為套房，由於靠近大學校區，學租市場需求穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高且需整修：屋齡達 40 年，全屋狀況需整理，代表買入後必須預留一大筆裝修預算及時間成本。 2. 一樓住家特性：位於 1 樓可能面臨隱私性較低、噪音干擾、通風采光受限以及潮濕害蟲等問題。 3. 產品型態限制：為老舊公寓，預計無電梯且貸款年限可能受限於銀行核貸年齡或屋齡計算。
機會 (Opportunities)	1. 空間重新規劃：因需整修，買方可依需求進行現代化設計，提升居住品質或增加出租單位以擴大收益。 2. 區域發展潛力：左營與鼓山交界屬成熟生活圈，捷運站周邊持續發展，長期持有價值相對穩定。 3. 教育資源鄰近：鄰近鼓山國小及壽山國中，適合重視學區的購屋者。
威脅 (Threats)	1. 整修成本不確定性：老屋結構、管線水電等隱藏工程可能在裝修後暴露出額外費用。 2. 流動性風險：高樓齡與低樓層的物件在二手市場轉手難度通常高於新建大樓或電梯公寓。 3. 環境安全考量：一樓在地勢低洼處或有淹水疑慮，且老舊社區管理品質可能影響居住安全。

物件評論

是否值得購買：適合特定需求的買家

此物件屬於「低總價高坪數」與「高風險需整修」並存的類型，並非所有購屋者都適宜入手。

主要理由：

投資與預算考量：若您計畫長期的租屋收益（特別是針對中山大學周邊學生），或者預算有限但需要大四房格局，這是一個極具潛力的選擇。您可以利用整修機會重新設計，以較低的總價獲得較大的使用空間。
居住品質評估：若您對居住舒適度要求高，例如無法忍受一樓的隱私、噪音或潮濕問題，又或者希望買入即住無需耗時裝修，那麼此物件可能不是您的首選。此外，建議購入前務必請專業結構技師檢查老屋安全狀況及水電管線。