天公壇/清華大學  香山買屋 / 香山買房 - 香山房屋專家 - 首購成家溫馨採光明亮美三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 45

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1098 萬
參考單價：33.04 萬/坪
地址：新竹市香山區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：博士郡
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：33.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.99 坪
土地面積：6.98 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位描述：社區可租車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1400 元/月
生活機能：西門市場
附近交通：新竹火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房屋物件分析報告 (編號：1266069)

以下為您整理的物件 SWOT 分析及買賣建議，協助您評估是否符合您的需求。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格門檻友善：總價約 1098 萬，單價約 33 萬，對於首次購屋者而言負擔較輕，符合首購預算。 2. 拎包入住條件：室內為輕裝潢搭配木質地板，無需大規模整修，節省時間與成本。 3. 生活機能完善：鄰近西門市場及新竹火車站，採買、用餐及通勤交通都非常便利。 4. 格局實用：3 房 2 衛配置適合小家庭居住，前後棟距寬敞且有大陽台，採光條件佳。
劣勢 (Weaknesses)	1. 頂樓單位風險：該戶位於第 7 層（共 7 層），為頂樓單位，需特別注意夏日隔熱效果及未來可能的屋頂漏水維護。 2. 車位另計：總坪數不包含車位，若社區停車費昂貴或車位短缺，將增加額外生活成本與麻煩。 3. 資訊一致性存疑：物件結構資料顯示總價 1098 萬，但文字描述中提及 1198 萬，價格落差達百萬，需確認準確性。
機會 (Opportunities)	1. 租賃市場潛力：鄰近學校與交通節點，若未來無自住需求，出租給通勤族或學生皆容易脫手。 2. 管理成本較低：月管理費僅 1400 元，長期持有成本低，有助於減輕每月財務壓力。 3. 區域發展潛力：香山區近年隨著科學園區及交通建設（如交流道）逐漸成熟，未來轉手具備一定增值空間。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：房地產景氣循環可能影響房價漲跌，短期內若市場回調，資產價值可能受影響。 2. 屋齡與維護：社區名稱「博士郡」可能為老成屋，若公共設施老化嚴重，未來可能會面臨維修基金不足的問題。 3. 轉手限制：頂樓單位在二手市場流通性通常低於中高樓層，未來出售時挑選客群較有限。

2. 物件評論

總結建議：具備吸引力，但需仔細確認細節後再決定。

此物件對於首次購屋者來說是一個相當有競爭力的選項，主要吸引力在於「總價親民」、「生活機能成熟」以及「即買即住」的便利性。新竹香山區鄰近火車站與市場，未來無論是自住或是投資出租都有不錯的基础條件。低管理費也是加分項，能有效減輕長期持有負擔。

然而，在決定購買前，有兩點必須特別留意：首先是總價資訊不一致的問題，賣方描述金額與結構數據相差一百萬，務必要求房仲或產權登記人確認最終成交價格以免爭議。其次是頂樓特性，7 樓/7 樓的單位在高雄以北的新竹地區，夏季採光雖好但隔熱可能較差，建議安排白天時段看屋，實際測試室內溫度與冷氣負擔，同時仔細檢查天花板是否有水漬痕跡，評估未來維護成本。

若您預算有限且希望快速進入市場，此屋值得列入優先看屋名單；若能接受頂樓特性並確認價格無誤，將是一個踏出購房第一步的溫馨選擇。