桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  中壢買屋 / 中壢買房 - @桃園蛋蛋媽咪@萬能科大@綠波別墅14年屋@四層樓車庫大透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1248 萬 (含車位價)
參考單價：19.64 萬/坪
地址：桃園市中壢區內定八街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113華77934
社區：綠波別墅
總坪數：63.53 坪 (包含車位面積)
主建物面積：55.84 坪
附屬建物面積：7.63 坪
共同使用：0.06 坪
土地面積：27.18 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：14 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：庭院式

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：內定國小+萬能科技大學
鄰近公園：中壢工業區
生活機能：大江購物中心
附近交通：中壢交流道
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1262744)

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：預估第三拍底價約 998 萬元起，顯著低於周邊市場行情，參考單價約 19.64 萬/坪，CP 值高。 2. 屋況與規模： 14 年次輕屋齡，四層樓透天別墅格局，總坪數高達 63.53 坪（含車位），附設自家車庫與大庭院。 3. 地段機能完善：位於中壢精華區鄰近萬能科大、大江購物中心，交通便利性高，生活機能成熟。 4. 產權保障：法院拍賣保證點交，排除強佔屋問題，並聲明他項權利可於拍後塗銷。
劣勢 (Weaknesses)	1. 土地使用限制：土地編定為「都市計劃內農業區」，非一般住商混合或住宅區，對於後續改建、貸款成數或轉手可能受限。 2. 法拍風險：雖法院調查表示無輻射屋等明顯瑕疵，但買受人需自行承擔物之瑕疵擔保限制，潛在隱藏問題需現場查證。 3. 潛在負擔：原所有權人積欠之水電、瓦斯或工程受益費等，需由拍定人自行確認並解決。
機會 (Opportunities)	1. 投資增值：位於中壢工業區及體育園區周邊，區域發展潛力大，長期持有具增值空間。 2. 多用途使用：超大坪數與庭院適合經營工作室、長租或隔間規劃（需確認農業區法規），自用與投資雙贏。 3. 進場時機：第三拍預計底價較低，若是自住買家趁此價格入手，未來若轉售可享有較高利潤。
威脅 (Threats)	1. 競標不確定性：若眾多投資客參與，實際成交價可能高於預估底價，壓縮獲利空間。 2. 區域法規風險：農業區使用管制規定複雜，若無法透過申請變更或面臨違規處分，將影響居住品質。 3. 流動性較低：法拍屋與特殊土地分區物件，未來在一般房地產市場轉手時可能較不易流通。

二、物件評論

購買建議：值得關注，但須謹慎評估土地法規後再行投資。

此物件最大的亮點在於「超高 CP 值」與「完善地段」。以低於 1000 萬的價格買到中壢精華區約 60 多坪的四層樓透天，且擁有法院點交保障，對於預算有限但希望大坪數自住的家庭，或是尋求高租售比的投資者而言，是一次難得的入場機會。

然而，作為買房者必須特別注意的是「土地使用分區為農業區」這一關鍵限制。這將直接影響房屋未來的改建可能性、貸款成數以及轉手流動性。建議您在參與競標前，務必前往桃園市政府都市發展局確認該基地於農業區內之具體使用管制細節，並現場勘查周邊環境與實際交屋狀況，確認無隱藏水電欠費或結構問題後，方可考慮下標。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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