寶雅百貨銀行透天  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 鳳山蛋黃區中山路商圈鑫鑽店面鳳山住宅店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2800 萬
參考單價：32.3 萬/坪
地址：高雄市鳳山區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：86.68 坪 (不含車位面積)
主建物面積：86.68 坪
土地面積：19.06 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 透天厝

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：鳳山國小鳳西國中
鄰近公園：大東公園
生活機能：超商傳統市場全家美廉社寶雅百貨
附近交通：大東站/鳳山捷運站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優異：位於鳳山中山路黃金商圈，鄰近大東捷運站及大東公園，交通與生活機能極佳。 2. 性價比高：總價 2800 萬擁有近 87 坪商業透天，單價約 32.3 萬/坪，相較同區較具價格優勢。 3. 產出潛能：1、2 樓目前已有租約，具備穩定現金流，且上層規劃適合自住。 4. 格局完善：3 房 3 廳 4 衛，空間充足，且 5 樓透天設計具備高隱私性與使用彈性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡達 42 年，可能面臨設施老舊問題，且銀行貸款對於高齡透天可能較為嚴格。 2. 無車位：總坪數不包含車位，在繁忙商圈可能面臨停車困難。 3. 土地性質：登記為商業用，若需改裝為純住宅，可能受限於法規或需耗費高成本改造。 4. 多層管理：5 樓透天對於日常居住動線或未來轉手給純住宅買家來說，可能不如電梯大樓方便。
機會 (Opportunities)	1. 雙重用途：結合商辦與自住功能，可選擇「上住下收」或將上層完全改造為高單價住宅。 2. 投資價值：低總價進入鳳山核心區，若後續有都市更新或周邊新開發案，具保值與增值潛力。 3. 裝潢彈性：若屋主願意配合或自行規劃，可根據自身需求調整內部格局，提升使用滿意度。
威脅 (Threats)	1. 維護成本：高齡建物需留意管路、電路等隱蔽工程問題，翻修潛在成本高。 2. 市場風險：老舊透天市場流動性相對較低，若未來需轉手，可能受屋齡影響競價對象。 3. 法規變動：商業使用法規若收緊，可能影響現有租約或未來使用方式。

2. 物件評論

此物件對於「追求地段價值」與「兼顧自住與收租」的買家而言，具備相當的吸引力。主要理由在於其低總價進入鳳山核心區的能力，以及目前產生的租金現金流，對於投資型買家或是希望「以商養住」的家庭來說，是一個難得的入場機會。

然而，建議您需審慎評估自身的貸款能力與翻修預算。由於屋齡已達 42 年，銀行估價與貸款成數可能會較嚴格，且無車位在繁忙地段會是生活上的隱憂。若您能接受老屋的管理成本，並具備相應資金進行空間優化，這是一筆具長期持有價值的標的；若您偏好全新電梯住宅或對居住便利度要求極高，則建議再斟酌考量。

問與答

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