三合院  東山買屋 / 東山買房 - 台南買屋買地開門能見山巒美景-旭日東山三合院

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2288 萬
參考單價：73.31 萬/坪
地址：台南市東山區高原地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 3廳 3衛 1廚房
總坪數：31.21 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.21 坪
土地面積：491.61 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：55 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：庭院式

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析與評論報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 視野與環境：開門即見山景，周邊安靜宜人，鳥語花香，非常適合尋求寧靜生活的買家。 2. 空間規劃：格局靈活，擁有 6 房 3 廳 3 衛，配合庭院設計，極適配大家庭或多代同住的需求。 3. 使用空間：標榜附加增建約 30 坪，總體使用坪數大，居住舒適度高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：已達 55 年，屬於老舊透天，未來可能面臨結構老化、管線更新等維護問題。 2. 區域機能：位於東山區，相較於台南市區或其他新興開發區，生活機能的繁榮度較低。 3. 單價與房價比：考慮到屋齡，參考單價約 73 萬/坪在該區域屬偏高水準，需斟酌是否物超所值。 4. 停車方式：庭院式車位可能不如地下室或平面專屬車道方便，且缺乏遮蔽保護。
機會 (Opportunities)	1. 退休規劃：符合低密度、高隱私的退隱生活型態，若有明確退休自住計畫，此處具備開發潛力。 2. 價格談判空間：因屋齡因素，銀行貸額或賣方心態可能留有議價空間，可嘗試爭取更優惠總價。 3. 客製化改造：若能接受高整修預算，可依據喜好調整內部格局與外觀，打造獨一無二的夢想家。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：50 年以上老屋向銀行貸款時，銀行評估通常較嚴格，可能要求提高自備款比例或降低貸額。 2. 轉手流動性：老舊透天在二手市場流通性較弱，若未來有置產需求，出售難度較高。 3. 維護風險：長年使用後恐有漏水、地震安全隱患，購屋前建議務必進行專業房屋檢測。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合「預算充裕且有退休或長居計畫」的特定族群，對於一般投資性或通勤需求者則較不推薦。

主要理由： 雖然該物件擁有難得的寬敞格局與開闊山景，能滿足大家庭同住的需求，但 55 年的屋齡 是最大關鍵風險。這不僅意味著未來潛在的高額整修成本，更可能導致銀行貸款審查困難，甚至影響未來轉手價值。此外，考量其單價在東山區屬高水平，買方需確認此價格是否已充分反映土地價值與景觀優勢。若您不介意高維護成本且資金無須動用短期流動性，並能事先確認貸款成數與房屋結構安全狀況，這方可作為一處安養的選項；否則建議謹慎評估或尋覓屋齡較新的房源。