社區型庭院美別墅  香山買屋 / 香山買房 - 永慶同星｜紀伊國社區型庭院雙拼美別墅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2858 萬~~2688 萬 (含車位價)
參考單價：27.02 萬/坪
地址：新竹市香山區麗山街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：紀伊國
格局： 4房(室) 3廳 4衛
總坪數：99.465 坪 (包含車位面積)
主建物面積：99.465 坪
土地面積：64.847 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 3樓
屋齡：18 年
法定用途：廠房
形式/類型：廠房/ 其它
車位：庭院式

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：大庄國小、香山高中附設國中、香山高中、元培醫事科技大學
鄰近公園：青青草原
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1202755)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間格局寬敞：總坪數近 100 坪，擁有 4 房 3 廳 4 衛，雙拼別墅設計提供極佳的隱私性。 2. 停車便利：專屬庭院配置雙車位，解決別墅常見的停車困難問題。 3. 社區管理：設有警衛管理及垃圾集中處，住戶單純，生活便利度與安全性兼顧。 4. 環境優美：鄰近香山濕地與多所大學，綠意盎然且環境清幽，適合追求寧靜生活的家庭。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡已達 18 年，未來可能需要編列裝潢或老舊設施的修繕預算。 2. 使用分區性質：物件資料標示用途為「廠房」，非一般住宅用電用水，費用可能較高且需確認是否符合居住法令。 3. 位置偏遠性：位於香山區，相較於新竹市區核心或竹北高鐵特區，距離商業中心稍遠。
機會 (Opportunities)	1. 多元使用彈性：因屬廠房型態，空間利用限制較少，適合規劃為居家辦公、工作室或長期自住。 2. 學區包租優勢：鄰近元培及玄奘大學，若不自住，可考慮出租給教職員工或學生團體，穩定性佳。 3. 區域發展潛力：香山濕地周邊近年生態旅遊發展，加上大學生活圈，長期保值潛力可期。
威脅 (Threats)	1. 貸款與稅務差異：廠房型態的房貸成數、利率及持有稅可能与一般住宅不同，需事先確認銀行額度。 2. 設籍與學區風險：非住宅建照可能無法辦理戶口遷入，進而影響子女就近入學權，需向當地教育局確認。 3. 轉手流動性：小眾別墅型態加上廠房登記，未來轉售對象較一般公寓為少，出售週期可能較長。

2. 物件評論

購買建議： 此物件對於重視生活空間與隱私、且能接受廠房使用分區的限制買家而言，具有很高的性價比；但若您的主要需求為傳統住宅戶籍或學區就讀，則需特別謹慎評估。

主要理由： 首先，該物件最大的賣點在於「大坪數低單價」與「庭院隱私」。近 100 坪的雙拼別墅配置在新竹地區十分珍貴，且包含車位與完善社區管理，總價控制在 2688 萬左右，對於追求寬敞居家環境的家庭來說極具吸引力。然而，關鍵風險在於其「廠房」屬性，這直接關係到生活成本（用水用電費率）、銀行貸款條件以及最重要的戶籍與就學資格。

建議您在決定前，務必先向管理員或地政士確認該建築是否允許居住設籍，並試算廠房電費與住宅電費的差異。如果您能解決上述法規疑慮，這是一個能讓生活回歸寧靜、擁有庭院樂趣的優質選擇；反之，若無法接受非住宅登記帶來的限制，則建議尋找明確為「住辦」或「住宅」建案的物件較為安心。

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