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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：498 萬
- 參考單價：19.31 萬/坪
- 地址：
台南市
永康區
四維街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：羅丹天地
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：25.79 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：16.57 坪
- 附屬建物面積：2.07 坪
- 共同使用：7.15 坪
- 土地面積：3.99 坪
- 樓別/樓高： 4樓 / 7樓
- 屋齡：28 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 低總價入手四房：总价 498 萬即可擁有四房兩廳的格局，在永康區屬極具競爭力的入门價格。 2. 空間坪效高：挑高設計配合夾層屋，宣稱實際使用空間達 40 坪，適合三代同堂或需要多房的家庭。 3. 生活機能完善：鄰近永康火車站、交流道，通勤便利；周邊有自強市場、公園及學校，日常生活方便。 4. 社區管理安全：提供 24 小時管理服務與代收包裹功能，增加居住安全感與便利性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較老：屋齡已達 28 年，建築老化可能伴隨設備維護成本上升，且較難獲得銀行優異貸款條件。 2. 無車位配套：總坪數不包含車位，在永康車站周邊停車極為困難，對於家庭日常使用造成不便。 3. 樓層與電梯問題：位於 4 樓/7 樓中楼层，若大樓未裝設電梯，對長輩或搬運重物可能不便。 4. 貸款認定風險：買方需注意銀行評估時是否將夾層坪數計入貸款成數，可能影響資金規劃。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 自住需求穩定：永康區人口結構以家庭為主，四房格局在市場上長期有穩定的自住買氣。 2. 區域發展潛力：鄰近台南市中心且交通便利，若周邊有新開發案或交通建設優化，具保值潛力。 3. 租金收益可能：因鄰近學校與火車站，且為低總價物件，適合租給學生或通勤族群，投資回收率可能不錯。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 建築更新風險：28 年老舊大樓若未來有重建需求，目前單戶金額較低可能在權利分配上處於劣勢。 2. 市場流動性：挑高或特殊格局產品，轉手時受眾面可能比標準住宅來得窄，影響賣出速度。 3. 老屋維修負擔：隨著時間推移，管線、外牆等隱形資產老化，可能需要自掏腰包進行社區公共設施修繕。 |
物件評論
這棟位於永康車站附近的「羅丹天地」住宅，對於預算有限但需要大空間的家庭來說，是一處值得考慮的標的。其最大的吸引力在於以低於 500 萬的總價，提供了四房兩廳的寬敞格局，且擁有挑高夾層設計，有效擴大了實際使用坪數，解決了家庭人口多卻預算不足的痛點。
然而，購屋者在決策前需審慎評估以下兩點：首先，28 年的屋齡意味著未來可能面臨維修成本增加或貸款成數受限的問題；其次，沒有附帶車位是此區域生活品質的一大減分項，若家中無停車需求則影響不大，否則日常通勤將是一大挑戰。整體而言，若您主要訴求為「低總價、大空間」且能接受老屋特性，此物件具有相當的購買價值；但若對居住新度與停車便利性有較高要求，則建議擴大搜尋範圍或優先考慮周邊次新屋。
問與答
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住商不動産 永康一府福翰 加盟店
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證號: (113)登字第479544號
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