三民左營鼓山  三民買屋 / 三民買房 - 文藻商圈#土地大~高投報率#收租透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4780 萬
參考單價：36.83 萬/坪
地址：高雄市三民區天祥一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 22房(室) 22衛
總坪數：129.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：104.12 坪
附屬建物面積：6.66 坪
共同使用：18.99 坪
土地面積：53.24 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
面臨路寬：6米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 租金收益明確：月收租約 13 萬元，年淨收入可觀，投資回報率具吸引力。 2. 地段需求穩固：位於文藻國際大學商圈，學生租賃需求穩定，且具熟客轉介紹機制。 3. 土地價值高：土地面寬 8 米、深 24 米，總坪數達 53 坪以上，空間規劃彈性大。 4. 交通便利性佳：擁有 6 米活巷，機車停放與出入動線靈活。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：建築已達 34 年，後續修繕維護成本可能逐漸升高。 2. 管理複雜度高：內部分隔為 22 間套房，涉及多租戶的合約與設備維護，需花費較多時間管理。 3. 單價較高：以總坪數計算的參考單價近 37 萬/坪，對於純居住型買家而言門檻偏高。
機會 (Opportunities)	1. 土地再利用潛力：大面積土地與透天結構，未來若有重建或改建計畫，增值空間較大。 2. 租金調整空間：依據物價水準或裝潢更新，租金收入仍有調漲可能。 3. 區域發展：三民區與大學周邊持續有產業與人口流動，長期持有價值穩健。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：雖標示為「未被列管違建」，但老建築增建部分仍可能存在法規認定爭議。 2. 政策變動：住宅租賃市場可能受政府租屋補助或租金管制影響。 3. 結構安全隱憂：老舊透天若未定期檢測，可能存在漏水、壁體剝落等潛在風險。 4. 市場流動性：特殊用途物件（多套房）在轉手時可能不如一般住宅容易。

2. 物件評論

這是一筆非常適合「投資型買家」考慮的優質標的，但對於自住需求則不甚合適。從價格與收益比來看，年租金回報率約莫落在合理範圍內，加上文藻商圈穩定的學生客源，能降低空置風險。然而，屋齡接近 35 年的老舊建物代表未來維護成本必增，且涉及 22 間套房的管理瑣碎事務需有心理準備。此外，對於增建是否完全符合法規的問題，建議務必請專業人員實地確認以避免後續糾紛。若您具備投資耐心並願意投入時間管理，或將其視為長期資產配置，此物件值得納入評估；反之若追求新成屋的便捷與低維護成本，則需慎重考慮。