翻新景觀宅  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 五甲國宅高樓層視野景觀雙主臥翻新3+1房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1088 萬
參考單價：25.53 萬/坪
地址：高雄市鳳山區新富路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新甲大樓
格局： 3+1房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：42.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.91 坪
附屬建物面積：4.31 坪
共同使用：7.4 坪
土地面積：13.05 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1000 元/月
朝向方位：坐南朝北
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	居住品質佳：房屋已進行全屋翻新，水電管線更新，無需額外投入裝修成本。格局優越： 42.62 坪大坪數，配置 3+1 房及 3 衛浴，擁有雙主臥設計，隱私與機能性高。視野與環境：位於 9 樓/12 樓高層，俯瞰公園景觀，採光通風條件良好；周邊生活機能成熟，鄰近新富商圈。成本低廉：管理費每月僅 1000 元，且電梯已更新，居住負擔輕。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：屋齡達 42 年，屬於老舊大樓，潛在維修風險或未來更新設備（如公設維修基金）可能需投入。缺乏車位：總坪數不包含車位，需自行尋找附近租車位，增加長期持有成本與不便。單價偏高：參考單價約 25.53 萬/坪，在鳳山區同屋齡建築中價格偏高，需考量市場溢價合理性。
機會 (Opportunities)	租屋市場穩定：地點位於鳳山新富商圈，鄰近公園與捷運站點潛力，易於招租或未來轉手給重視通勤的家庭。保值空間：若周邊更新或交通建設（如捷運線延伸）完成，老舊建築可能因地段稀缺性而價值回穩。即住即得：已裝潢完成，適合急需入住或不想處理裝修事宜的買家。
威脅 (Threats)	貸款限制：銀行對 42 年屋齡的老屋通常會壓縮貸款成數或降低估價，可能影響資金規劃。市場流動性：同區域若出現更新較新、設施更好的競品，此房產的競爭力可能下降。政策風險：若老屋更新政策或稅制調整，持有老舊公寓的持有成本可能隨之增加。

2. 物件評論

是否值得購買：建議持謹慎樂觀態度，適合特定需求者。

主要理由如下：

地段與空間優勢突出： 此物件的最大賣點在於「大坪數」搭配「雙主臥 3 衛」的格局，且位於鳳山成熟的新富商圈，生活便利性極高。對於重視生活機能且家庭成員較多的買家，這是一個非常實用的選擇。
財務風險需審慎評估： 由於屋齡已達 42 年，銀行核貸時可能會將估價低於市價，或縮短貸款年限，導致您需準備更多的自有資金。此外，單價每坪近 25.5 萬在該區域的老建築中偏高，建議務必與賣方討論是否包含翻新溢價，並確認銀行估價是否能支持此成交價。
持有成本考量： 雖然管理費低廉，但需自行解決停車問題。若您對停車有硬性需求，需預先計算周邊租車位的成本。

結論： 若您能接受高屋齡帶來的貸款挑戰，且偏好即住即用的裝潢，此屋具備居住價值。但建議在簽約前，務必確認銀行貸價與市價差異，並以此作為議價依據。